Vom Umsatz- und Verlustersatz bis hin zu Fixkostenzuschüssen – diverse staatliche Maßnahmen sollen die wirtschaftlichen Einbußen aufgrund der Maßnahmen im Zusammenhang mit COVID-19 mindern. Vermieter, die wegen Betriebsschließungen keine Mietzinse lukrieren, wollen nun auf diese staatlichen Unterstützungsleistungen ihrer Mieter zugreifen.
Geschäftsraummieten machen einen beträchtlichen Anteil der Kostenstruktur von Unternehmen aus. Kann das Bestandobjekt nicht oder nur sehr eingeschränkt benutzt werden, stellt sich die Frage, ob dafür dennoch Miete zu zahlen ist.
Wen trifft das Risiko der Unbenutzbarkeit?
Vermieterseitig wird dazu vorgebracht, dass die pandemische Situation und die staatlichen Betriebsschließungen zum Unternehmensrisiko gehören und aus diesem Grund auch der Mietzins bezahlt werden müsse. Demgegenüber berufen sich die Mieter auf § 1104 ABGB, wonach kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, wie z.B. Krieg oder Seuche, nicht benutzt werden kann.
Demnach bestünde auch keine Pflicht zur Entrichtung des Mietzinses, wenn das Bestandobjekt aufgrund von staatlichen Beschränkungen im Zusammenhang mit COVID‑19 nicht gebraucht werden kann. Das „Risiko der Wirklichkeit“ trage daher der Vermieter.
In diesem Zusammenhang werden auch sehr alte höchstgerichtliche Entscheidungen fruchtbar gemacht: So habe der OGH schon im Kontext des Ersten Weltkrieges klargestellt, dass eine behördliche Aufforderung zur Flucht vor dem Feind einen außerordentlichen Zufall darstellt, der der Sphäre des Vermieters zuzurechnen sei.
Darauf gestützt kommen nun auch die ersten (erstinstanzlichen) Urteile nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie zu dem Ergebnis, dass die behördlichen Schließungen in die Sphäre des Vermieters fallen. Bei Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts aufgrund eines außergewöhnlichen Zufalls entfalle daher der Mietzinsanspruch des Vermieters. Ist das Bestandobjekt nur beschränkt benutzbar, hat eine aliquote Minderung zu erfolgen.
Staatliche Unterstützungsleistungen
Fraglich ist, ob die für Lockdown-Zeiträume gewährten staatlichen Unterstützungsleistungen etwas an dieser Beurteilung ändern.
Fixkostenzuschüsse werden nur für bestimmte Fixkosten gewährt. Wird ein Fixkostenzuschuss konkret für den Mietzins des Geschäftslokals bezahlt, spräche dies für eine korrespondierende Pflicht zur Bezahlung des Bestandzinses. Zu beachten ist allerdings die Schadenminderungspflicht des Förderwerbers: Besteht Anspruch auf Mietzinsminderung, kann der Förderungswerber nicht einfach in der Erwartung des Fixkostenzuschusses die gesamte Miete bezahlen; vielmehr wird er sich um eine angemessene Einigung mit dem Vermieter zu bemühen haben.
Anders strukturiert ist der staatliche Umsatzersatz. Dabei werden dem Unternehmer keine bestimmten Kosten ersetzt, sondern es erfolgt eine pauschale Abgeltung der verlorenen Umsätze. Von Vermieterseite wird nun argumentiert, dass der Umsatzersatz nach der Lehre vom „stellvertretenden commodum“ auch die Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses begründe.
Anstelle der Möglichkeit, das Geschäftslokal nutzen zu können, trete der Umsatzersatz, weshalb der Mieter den Umsatzersatz an den Vermieter herauszugeben habe. Dieses Argument wird in der Lehre jedoch mittlerweile mehrheitlich abgelehnt, zumal der Umsatzersatz ja nur einen Teil der Umsätze (aus der Zeit vor COVID-19) abdeckt und auch nichts an der Unbenutzbarkeit des Geschäftslokals ändert.
Derzeit werden zu vielen Geschäftsmieten einvernehmliche Lösungen zwischen Mietern und Vermietern gefunden. Jeder Fall bedarf dabei einer individuellen Analyse, weil je nach konkreter Ausgestaltung des Vertrages, der Beschaffenheit des Geschäftslokals und der Branche die Rechtslage unterschiedlich sein kann. Die ersten bekannt gewordenen Urteile sind – soweit überblickbar – überwiegend mieterfreundlich. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in den kommenden Monaten entwickelt.
(Bild: © iStock/CasPhotography) 
Vom Umsatz- und Verlustersatz bis hin zu Fixkostenzuschüssen – diverse staatliche Maßnahmen sollen die wirtschaftlichen Einbußen aufgrund der Maßnahmen im Zusammenhang mit COVID-19 mindern. Vermieter, die wegen Betriebsschließungen keine Mietzinse lukrieren, wollen nun auf diese staatlichen Unterstützungsleistungen ihrer Mieter zugreifen.
Geschäftsraummieten machen einen beträchtlichen Anteil der Kostenstruktur von Unternehmen aus. Kann das Bestandobjekt nicht oder nur sehr eingeschränkt benutzt werden, stellt sich die Frage, ob dafür dennoch Miete zu zahlen ist.
Wen trifft das Risiko der Unbenutzbarkeit?
Vermieterseitig wird dazu vorgebracht, dass die pandemische Situation und die staatlichen Betriebsschließungen zum Unternehmensrisiko gehören und aus diesem Grund auch der Mietzins bezahlt werden müsse. Demgegenüber berufen sich die Mieter auf § 1104 ABGB, wonach kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten ist, wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, wie z.B. Krieg oder Seuche, nicht benutzt werden kann.
Demnach bestünde auch keine Pflicht zur Entrichtung des Mietzinses, wenn das Bestandobjekt aufgrund von staatlichen Beschränkungen im Zusammenhang mit COVID‑19 nicht gebraucht werden kann. Das „Risiko der Wirklichkeit“ trage daher der Vermieter.
In diesem Zusammenhang werden auch sehr alte höchstgerichtliche Entscheidungen fruchtbar gemacht: So habe der OGH schon im Kontext des Ersten Weltkrieges klargestellt, dass eine behördliche Aufforderung zur Flucht vor dem Feind einen außerordentlichen Zufall darstellt, der der Sphäre des Vermieters zuzurechnen sei.
Darauf gestützt kommen nun auch die ersten (erstinstanzlichen) Urteile nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie zu dem Ergebnis, dass die behördlichen Schließungen in die Sphäre des Vermieters fallen. Bei Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts aufgrund eines außergewöhnlichen Zufalls entfalle daher der Mietzinsanspruch des Vermieters. Ist das Bestandobjekt nur beschränkt benutzbar, hat eine aliquote Minderung zu erfolgen.
Staatliche Unterstützungsleistungen
Fraglich ist, ob die für Lockdown-Zeiträume gewährten staatlichen Unterstützungsleistungen etwas an dieser Beurteilung ändern.
Fixkostenzuschüsse werden nur für bestimmte Fixkosten gewährt. Wird ein Fixkostenzuschuss konkret für den Mietzins des Geschäftslokals bezahlt, spräche dies für eine korrespondierende Pflicht zur Bezahlung des Bestandzinses. Zu beachten ist allerdings die Schadenminderungspflicht des Förderwerbers: Besteht Anspruch auf Mietzinsminderung, kann der Förderungswerber nicht einfach in der Erwartung des Fixkostenzuschusses die gesamte Miete bezahlen; vielmehr wird er sich um eine angemessene Einigung mit dem Vermieter zu bemühen haben.
Anders strukturiert ist der staatliche Umsatzersatz. Dabei werden dem Unternehmer keine bestimmten Kosten ersetzt, sondern es erfolgt eine pauschale Abgeltung der verlorenen Umsätze. Von Vermieterseite wird nun argumentiert, dass der Umsatzersatz nach der Lehre vom „stellvertretenden commodum“ auch die Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses begründe.
Anstelle der Möglichkeit, das Geschäftslokal nutzen zu können, trete der Umsatzersatz, weshalb der Mieter den Umsatzersatz an den Vermieter herauszugeben habe. Dieses Argument wird in der Lehre jedoch mittlerweile mehrheitlich abgelehnt, zumal der Umsatzersatz ja nur einen Teil der Umsätze (aus der Zeit vor COVID-19) abdeckt und auch nichts an der Unbenutzbarkeit des Geschäftslokals ändert.
Derzeit werden zu vielen Geschäftsmieten einvernehmliche Lösungen zwischen Mietern und Vermietern gefunden. Jeder Fall bedarf dabei einer individuellen Analyse, weil je nach konkreter Ausgestaltung des Vertrages, der Beschaffenheit des Geschäftslokals und der Branche die Rechtslage unterschiedlich sein kann. Die ersten bekannt gewordenen Urteile sind – soweit überblickbar – überwiegend mieterfreundlich. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Rechtsprechung in den kommenden Monaten entwickelt.
Zum Autor
Mag. Matthias Stipanitz ist Rechtsanwaltsanwärter bei Preslmayr Rechtsanwälte.