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Mietrechtliche Konsequenzen aufgrund der aktuellen Lage zu Covid-19

(Bild: © useng) (Bild: © useng)

Die Regierung hat seit dem 13.3.2020 ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Bekämpfung von Covid-19 („Corona-Virus“) eingeführt. Diese Maßnahmen umfassen insbesondere die angeordnete Schließung insbesondere von Geschäften und Lokalen,. Im folgenden Überblick werden daher einige wesentliche Fragen behandelt, die sich aufgrund der aktuellen Situation für Mieter und Vermieter stellen.

Ist weiterhin Miete zu zahlen, wenn ein Geschäft oder Lokal schließen muss?

Wenn wie im vorliegenden Fall aufgrund einer Pandemie und behördlicher Anordnungen (Geschäfts-)Lokale und Beherbergungsbetriebe zur Gänze zu schließen sind, ist aus heutiger Sicht davon auszugehen, dass für den Zeitraum der Schließung auch die Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses – je nach weiterer Brauchbarkeit und Nutzung des Objekts – teilweise oder zur Gänze entfällt.

Der genaue Umfang eines möglichen Mietzinsminderungsanspruchs ist aber immer im Einzelfall zu prüfen und hängt sowohl von den konkreten Umständen wie auch von den konkreten, von der Regierung und vom Parlament gesetzten Maßnahmen ab. Im Gegensatz zu Deutschland wurden in Österreich bisher aufgrund der Corona-Krise keine speziellen Regelungen für gewerbliche Mietverträge erlassen.

Wohnungsmietverträge sind hingegen von den derzeitigen Maßnahmen nicht betroffen, hier ist nicht mit Einschränkungen der Nutzbarkeit zu rechnen und daher auch nicht mit einer verminderten Brauchbarkeit.

Darf ein Bestandvertrag über ein Geschäft oder Lokal gekündigt werden, wenn es derzeit aufgrund der Maßnahmen gegen Covid-19 nicht genutzt werden kann oder darf?

Da es sich um keine endgültigen, sondern vorübergehende Maßnahmen handelt, die schrittweise auch bereits gelockert werden, ist derzeit nicht davon auszugehen, dass Bestandverträge vorzeitig gekündigt werden können. Davon unabhängig ist ein eventuelles Mietzinsminderungsrecht (siehe oben). Sollten die behördlichen Schließungen hingegen wider Erwarten um mehrere Monate verlängert werden, müsste die Situation neu bewertet werden und es könnten sich – sowohl für Mieter als auch für Vermieter – außerordentliche Kündigungsrechte ergeben. Ein spezieller Kündigungs- und Räumungsschutz, wie zB für Wohnungsmieter (siehe unten), besteht aufgrund der Corona-Krise jedoch nicht.

Darf ich mein behördlich geschlossenes Wirtshaus verwenden und zu einem Catering-Betrieb umfunktionieren?

Mit diesem Szenario liebäugeln derzeit viele Gastronomen. Juristisch ist diese Umstellung möglich. Die Zubereitung von Speisen bleibt zulässig. Die Sperrung anlässlich Covid-19 betrifft nur den Kundenverkehr. Gastronomiebetriebe können somit alle Speisen auf Bestellung ausliefern, oder diese von Lieferdiensten abholen und zustellen lassen. Durch Verodnung des Gesundheitsministers vom 2. April 2020 wurde nun ausdrücklich auch klargestellt, dass die selbstständige Abholung von Speisen durch Kunden zulässig ist.

Welche Geschäfte dürfen ab 14.4.2020 wieder öffnen? Was ist hier zu beachten?

Gemäß 96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von Covid-19 (zuletzt geändert durch BGBl II 151/2020), ist es ab 14.4.2020 gestattet Betriebsstätten, die dem „Verkauf, der Herstellung, der Reparatur oder der Bearbeitung von Waren dienen“ mit einem Kundenbereich im Inneren von maximal 400 m² wieder zu öffnen. Davon explizit nicht umfasst sind weiterhin Gastronomiebetriebe und Einkaufszentren (Näheres dazu unten). Zusätzlich zur bisherigen Rechtslage und flächenmäßig uneingeschränkt dürfen nun Fahrradwerkstätten (KFZ-Werkstätten waren bisher schon gestattet) sowie Baumärkte („Baustoff-, Eisen- und Holzhandel, Bau- und Gartenmärkte„) und Pfandleiher öffnen.

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass in diesen Betriebsstätten jedenfalls sowohl Mitarbeiter als auch Kunden eine Mund- und Nasenbereich abdeckende Schutzvorrichtung (dies wird in der Praxis eine sogenannte NMS-Maske oder ein Tuch oder Schal sein) getragen werden muss und dass zwischen Personen ein Abstand von einem Meter eingehalten werden muss. Die Masken müssen jedoch nicht, anders als bei Lebensmittelmärkten, durch das Geschäft selbst zur Verfügung gestellt werden. Die „Maskenpflicht“ gilt zudem nicht für Kinder bis zum vollendeten sechsten Lebensjahr.

Weiters darf sich pro 20 m² Fläche des Kundenbereichs nur ein Kunde im Kundenbereich aufhalten. Soweit ein Geschäftslokal über weniger als 20 m² Fläche im Kundenbereich verfügt, ist nur ein Kunde gleichzeitig erlaubt. Die Einhaltung dieser Regelungen ist vom Betreiber der Betriebsstätte zu gewährleisten. 

Liegt die Betriebsstätte in einem Einkaufszentrum bzw ist baulich mit einer anderen solchen Betriebsstätte verbunden, sind die Kundenbereiche zusammenzuzählen, wenn diese über die bauliche Verbindung (also beispielsweise der Eingangsbereich oder ein Gang in einem Einkaufszentrum) verbunden sind. Nicht umfasst sind daher typische Fachmarktzentren (Geschäfte mit jeweils gesondertem Zugang, beispielsweise über einen Parkplatz). Solche Geschäfte sind nicht zusammenzuzählen, sondern einzeln zu betrachten.

Weiters ist zu beachten, dass die Fläche nicht durch nachträgliche Maßnahmen verkleinert werden darf, um unter die 400 m² zu fallen. Es ist daher auch nicht gestattet einzelne Stockwerke zu sperren.

Kann mich mein Bestandgeber kündigen, wenn ich meine Betriebspflicht verletzte?

Viele Bestandverträge, gerade im Retail-Bereich, enthalten oft umfangreiche Vorschriften zur Betriebspflicht des Mieters oder Pächters. Da die konkreten Betriebsschließungen behördlich bzw gesetzlich angeordnet sind, greifen solche vertraglichen Regelungen zur Betriebspflicht aber derzeit nicht, weil eine gesetzlich angeordnete Pflicht des Mieters oder Pächters besteht, die seiner vertraglichen Pflicht vorgeht.

Wie sieht es mit Pönalen aus der Verletzung der Betriebspflicht aus?

Auch hier ist davon auszugehen, dass diese nicht greifen, wenn die Betriebsschließung aus einer behördlichen oder gesetzlichen Anordnung resultiert. Auch hier gehen die gesetzlich angeordneten Verhaltenspflichten und -verbote des Mieters oder Pächters vor. Konkret wurde mit dem am Freitag, 3.4.2020, im Nationalrat beschlossenen 4. Covid-19 Maßnahmengesetz dazu auch eine Sonderregelung umgesetzt. Gerät ein Mieter demnach in Verzug mit einer solchen Betriebspflicht, weil er als Folge der Covid-19-Pandemie entweder in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist oder die Leistung wegen der Beschränkungen des Erwerbslebens nicht erbringen kann, ist er nicht verpflichtet, eine vereinbarte Konventionalstrafe zu zahlen.

Was ist die Rechtsgrundlage für Betriebsschließungen? Bestehen Ersatzansprüche, wenn Mieter oder Vermieter Einnahmenausfälle haben?

Rechtsgrundlage der von der Bundesregierung noch vor dem 15.3.2020 verhängten Maßnahmen ist das Epidemiegesetz aus 1913 (1950 wiederverlautbart), wodurch bestimmte übertragbare Krankheiten bekämpft werden sollen, Covid-19 gehört dazu. Mit dem am Sonntag, 15.3.2020, im Nationalrat beschlossenen Covid-19 Maßnahmengesetz wurde jedoch für bestimmte Maßnahmen eine neue Rechtsgrundlage geschaffen. Betriebsschließungen fallen demnach nicht mehr unter das Epidemiegesetz (und den dort vorgesehenen Ersatz für Gewinnentgang). 

Rechtsgrundlage für Betriebsschließungen ist nun das Covid-19 Maßnahmengesetz, wonach ein Verbot des „Betreten[s] von Betriebsstätten zum Zweck des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen“ vom Gesundheitsminister verfügt werden kann. Von dieser Ermächtigung hat der Gesundheitsminister Gebrauch gemacht und am 15.3.2020 mittels Verordnung das Betreten der Kundenbereiche von Geschäften und Lokalen ab dem 16.3.2020 bis zumindest 22.3.2020 untersagt. Ausgenommen von diesem Betretungsverbot sind nur einige wenige Bereiche, welche der Grundversorgung dienen, wie zB Apotheken oder Lebensmittelgeschäfte (96. Verordnung: Vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von Covid-19). In der Folge ergehen dazu im Laufe dieser Tage auch ergänzende Verordnungen des Gesundheitsministers (zB betreffend Kur- und Reha-Anstalten). 

Ein Ersatzanspruch gemäß dem Epidemiegesetz besteht nicht. Gemäß dem Covid-19-Maßnahmengesetz wird das Epidemiegesetz auf das per Verordnung angeordnete Betretungsverbot nämlich nicht angewendet. 

Zur Verringerung der von der Corona-Pandemie verursachten wirtschaftlichen Nachteile hat die Bundesregierung daher nun den Covid-19-Krisenbewältigungsfonds eingerichtet, dessen Mittel unter anderem zur Abfederung von Einnahmenausfällen in Folge der Krise eingesetzt werden können. Darüber hinaus sind diverse unterschiedliche Maßnahmen, wie ein Härtefallfonds für Kleinstunternehmen, Steuerstundungen, Direktkredite und Überbrückungsgarantien vorgesehen. Näheres dazu finden Sie in unserem Briefing zum Förderungen und Beihilfenrecht. In jedem Fall raten wir dazu, genaue Aufzeichnungen über die Zeiten eines Einnahmenausfalls und über die Höhe der entgangenen Einnahmen zu führen, damit diese später bei einer Geltendmachung beigefügt werden können.

Darf ich mein behördlich geschlossenes Wirtshaus verwenden und zu einem Catering-Betrieb umfunktionieren?

Mit diesem Szenario liebäugeln derzeit viele Gastronomen. Juristisch ist diese Umstellung möglich. Die Zubereitung von Speisen bleibt zulässig. Die Sperrung anlässlich Covid-19 betrifft nur den Kundenverkehr. Gastronomiebetriebe können somit alle Speisen auf Bestellung ausliefern, oder diese von Lieferdiensten abholen und zustellen lassen. Durch Verordnung des Gesundheitsministers vom 2. April 2020 wurde nun ausdrücklich auch klargestellt, dass die selbstständige Abholung von Speisen durch Kunden zulässig ist.

Welche Einschränkungen bestehen für Beherbergungsbetriebe?

In den Bundesländern Salzburg, Vorarlberg, Tirol und Kärnten gilt seit Mitte März eine behördliche Schließung der Beherbergungsbetriebe. Je nach Bundesland greifen unterschiedliche Ausnahmebestimmungen. Mit Verordnung vom 2.4.2020 des Gesundheitsministers Rudolf Anschober wurde die bereits angekündigte Sperre der Beherbergung für touristische Zwecke nun auch für das gesamte Bundesgebiet umgesetzt. Demnach ist das Betreten von Beherbergungsbetrieben zum Zweck der Erholung und Freizeitgestaltung untersagt. Ausgenommen davon ist die Beherbergung von bereits eingemieteten Gästen – der Aufenthalt darf aber nicht verlängert werden.

Weiters zulässig ist die Nutzung der Beherbergungsstätten zur Betreuung und Hilfestellung von unterstützungsbedürftigen Personen, zu beruflichen Zwecken und auch zur Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses, also zB zur Unterbringung von Pflegepersonal oder auch für Personen, die eine Wohnung benötigen, weil sie bspw aufgrund eines Covid-19 Falls in der Familie aus der bisherigen Wohnung ausziehen müssen.

Sind Kurzzeitvermietungen wie etwa über airbnb und andere Plattformen weiterhin möglich?

Aufgrund der Einschränkungen durch die Verordnung vom 2.4.2020 betreffend Beherbergungsbetriebe (siehe oben) ist eine Neuvermietung zum Zweck der Erholung und Freizeitgestaltung untersagt. Die Beherbergung von bereits eingemieteten touristischen Gästen bleibt aber zulässig (darf aber nicht verlängert werden). Und eine Kurzzeitvermietung zu anderen als touristischen Zwecken ist ebenfalls weiterhin zulässig. Hier kommt insbesondere die kurzfristige Vermietung zu Wohnzwecken in Betracht, die vor allem für Arbeitnehmer relevant sein kann, die aufgrund von Quarantänemaßnahmen einzelner Regionen und der generellen Reisebeschränkungen vorübergehende Quartiere benötigen. Ebenso für Personen, die eine Wohnung benötigen, weil sie bspw aufgrund eines Covid-19 Falls in der Familie ein neues Quartier nehmen müssen.

Um eine Anwendbarkeit des MRG (und damit einer erforderlichen Mindestbefristung von drei Jahren) zu vermeiden, ist darauf zu achten, dass dies nur bei Wohnungen der Kategorie A oder B vorgenommen wird, die Befristung 6 Monate nicht übersteigt und der Mieter die Wohnung aufgrund seiner Erwerbstätigkeit oder als dringenden Zweitwohnsitz benötigt.

Auch die Verordnungen der Länder Salzburg, Tirol und Vorarlberg verbieten aktuell nur das Betreten von Beherbergungsbetrieben in touristischen Zusammenhängen. Auch hier ist also eine Wohnnutzung weiterhin möglich. In Kärnten ist das Betreten von Beherbergungsbetrieben (Hotels, Appartementhäuser, Chalets, Privatzimmervermietung, Campingplätzen) generell untersagt, Ausnahmen können jedoch beantragt werden (zB für die Beherbergung von Mitarbeitern von Versorgungbetrieben, etc).

Welcher verstärkte Kündigungs- und Räumungsschutz greift bei Wohnungsmietverträgen in der aktuellen Corona-Situation?

Wohnungsmietverträge sind von den derzeitigen Maßnahmen nicht betroffen, denn die Menschen sollen ja gerade zuhause bleiben. Da aus der aktuellen Corona-Situation somit keine Einschränkung der Nutzung von Wohnungen folgt, besteht für Wohnungsmieter grundsätzlich keine Möglichkeit zur Minderung des Mietzinses. Mit dem am Freitag, 3.4.2020, im Nationalrat beschlossenen 4. Covid-19 Maßnahmengesetz wurde jedoch ein verstärkter Kündigungs- und Räumungsschutz zugunsten der Mieter beschlossen. Demnach kann ein Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters von Mietzinsforderungen, die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 fällig wurden, den Mietvertrag weder kündigen noch eine Aufhebung des Vertrages aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB) fordern, sofern der Zahlungsrückstand auf eine erhebliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters als Folge der Covid-19-Pandemie zurückzuführen ist. Der Zahlungsrückstand für den betroffenen Zeitraum kann frühestens ab 1.1.2021 gerichtlich eingefordert werden. Als Kündigungsgrund kann der Zahlungsrückstand der Monate April, Mai und Juni 2020 erst ab 1.7.2022 geltend gemacht werden, wenn bis dahin nicht gezahlt wurde.

Die Mietzinsrückstände sind bis spätestens 31.12.2020 zurückzuzahlen. Die Fälligkeitstermine für den Mietzins bleiben unverändert auch während der Monate April, Mai und Juni 2020, es sind jedoch höchstens die gesetzlichen Verzugszinsen von 4 % zu leisten. Mieter sind zudem nicht verpflichtet, die Kosten von außergerichtlichen Betreibungsmaßnahmen zu ersetzen.

Im Ergebnis wird also das Vermieterrecht, für die unterbliebenen Mietzinszahlungen eine Vertragsauflösung zu verlangen, um zwei Jahre hinausgeschoben. Und es gibt eine weitere wesentliche Einschränkung: Der Vermieter darf die vom Mieter geleistete Kaution für den Zahlungsrückstand in diesen drei Monaten nicht mit den fälligen Mietzinsforderungen aufrechnen. Zur Klarstellung: Aus anderen Gründen als wegen Mietzinsrückstands, und wegen Mietzinsrückständen außerhalb dieser drei Monate, darf der Vermieter weiterhin kündigen oder deshalb Räumungsklage erheben.

Gelten diese Bestimmungen über den verstärkten Kündigungs- und Räumungsschutz auch für Geschäftsräume?

Die vorgenannten Bestimmungen zum Kündigungs- und Räumungsschutz gelten nur für Wohnungsmietverträge, nicht für Geschäftsraummieten oder Pachtverträge.

Für die Wohnungsmieten ist unerheblich, ob das Mietrechtsgesetz ganz, teilweise oder auch gar nicht anwendbar ist (wie zB bei bestimmten Mietverträgen über Einfamilienhäuser). Wesentlich ist, dass wegen der Covid-19-Pandemie der Mieter in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Der Gesetzgeber nennt als Beispiel für Folgen der Covid-19 Pandemie zB Kündigungen aufgrund von Betriebsschließungen von Restaurants- und Tourismusbetrieben, das Ausbleiben von Einnahmen bei selbstständig tätigen Friseuren oder Physiotherapeuten oder die Erkrankung mit Covid-19 bei Selbstständigen, die ihrem Beruf aufgrund Quarantäne/Krankenhausaufenthalt nicht mehr nachgehen können. Mieter, die weder gesundheitlich beeinträchtigt sind noch Einkommensminderungen erleiden, können die Sonderregelungen nicht in Anspruch nehmen.  

Hinweis für Geschäftsräumlichkeiten: Die Begrenzung der Verzugszinsen mit maximal 4% gilt jedoch auch für Geschäftsraummieten und Pachtverträge.

Vorsicht: Falle bei der Verlängerung von Wohnungsmietverträgen!

Gerade bei Wohnungsmietverträgen kann durch die Corona-Krise in den kommenden Wochen Handlungsbedarf bestehen. Wenn Wohnungsmietverträge jetzt aufgrund einer Befristung enden, liegt es in der derzeitigen Situation nahe, mit Mietern aus Kulanz kurzfristig eine Verlängerung zu vereinbaren (wenn die Wohnung nicht bereits einem anderen Mieter vermietet wurde, ist das natürlich möglich). Denn die Suche einer neuen Wohnung oder der Umzug gestalten sich bei den derzeit geltenden Beschränkungen schwierig.

Hier sieht das am Freitag, 3.4.2020, im Nationalrat beschlossenen 4. Covid-19 Maßnahmengesetz wichtige Erleichterungen vor: Für dem MRG unterliegende befristete Wohnungsmietverträge, die innerhalb des Zeitraums 31.3.2020 und 30.6.2020 enden, wurde eine Sonderregelung zur flexiblen Verlängerung von Wohnungsmietverträgen getroffen. Mittels schriftlicher Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter kann bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum der Mietvertrag verlängert werden, die sonst geltende Mindestbefristung von 3 (drei) Jahren kommt in diesen Fällen nicht zur Anwendung.

Wichtig ist, dass die Verlängerung schriftlich (online per E-Mail leider nicht ausreichend!) erfolgt, weil sie sonst unwirksam ist. Es könnte also zB der Mieter das Dokument handschriftlich unterschreiben und dem Vermieter zusenden, der es nach Unterfertigung dem Mieter wieder retourniert. Erfolgt die Verlängerung nicht schriftlich (zB nur per E-Mail), führt dies zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

Achtung: Das Mietverhältnis darf maximal bis 31.12.2020 verlängert werden und dies auch nur, wenn der ursprüngliche Mietvertrag eine Befristung aufweist, die in den genannten Zeitraum fällt. Daher kann für einen befristeten Mietvertrag mit Ablauf nach dem 1.7.2020, nicht vorsorglich bereits jetzt eine Verlängerung um weniger als drei Jahren vereinbart werden!

Und nach der gesetzlichen Regelung gilt die Verlängerungsmöglichkeit nur für befristete Verträge. Wurde daher für ein unbefristetes Mietverhältnis eine Kündigung bereits ausgesprochen und liegt der Beendigungszeitpunkt im Zeitraum 1.4.2020 und 30.6.2020, können Vermieter und Mieter von der Ausnahmeregelung keinen Gebrauch machen. Es gilt in diesen Fällen weiterhin die gesetzliche Mindestbefristung von 3 (drei) Jahren (siehe nachfolgende Frage). Der Mieter kann allerdings die ebenfalls durch das  Covid-19 Maßnahmengesetz eingeführten Aufschiebung der Räumungsexekution in Anspruch nehmen.

Was gilt nach dem 1.7.2020? Hier gilt das Mietrechtsgesetz (MRG) unverändert, welches für Wohnungsmietverträge zwingend eine Mindestbefristung vorsieht, und zwar sowohl für die erstmalige Befristung, aber auch für jede Verlängerung eine Dauer von mindestens drei (3) Jahren. Beachtet dies der Vermieter nicht und verlängert zB bloß bis 31.12. dieses Jahres, stellt dies eine unwirksame Befristung dar – er läuft also Gefahr, den Mietvertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis umzuwandeln. Auch hier ist wichtig, dass die Verlängerung schriftlich und nicht zB online per E-Mail leider erfolgt, weil sie sonst unwirksam ist.

Zum Autor:

MMag. Stefan Artner, MRICS, ist Partner und Leiter der Praxisgruppe Immobilien- und Mietrecht bei DORDA

Zur Autorin:

Mag. Magdalena Imelda Brandstetter, ist Anwältin und Expertin im Immobilien- und Mietrecht bei DORDA

Zur Autorin:

Mag. Marie-Luise Pugl, ist Anwältin und Expertin im Immobilien- und Mietrecht bei DORDA

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