Körperschaften öffentlichen Rechts (KöR) sind im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nur dann unternehmerisch tätig, wenn ein entgeltlicher Bestandvertrag iSd § 1090 ABGB vorliegt. Entsprechend der Rz 265 der UStR ist dies im Grundsatz der Fall, wenn neben der Deckung der (laufenden oder zeitlich anteiligen) Betriebskosten (§§ 21 bis 24 MRG) ein Entgelt in Form einer Afa-Komponente in Höhe von 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt wird.
Werden mit Mietern/Pächtern, die von einer durch das SARS-CoV-2-Virus bedingten Ertragseinbuße betroffen sind, vorübergehende Mietzinsreduktionen vereinbart, stellt sich die Frage, ob dies zu einer Unterschreitung der Mindestmietanforderung der Rz 265 UStR 2000 führt.
In einer von uns diesbezüglich vorgenommen Abstimmung hat das BMF diese Fragestellung wie folgt beantwortet (BMF-Auskunft vom 16.4.2020, GZ. 2020-0.241.663): „Ist der konkrete Geschäftszweck der Mieter aufgrund von gesetzlichen/behördlichen Maßnahmen oder Verordnungen iZm dem SARS-CoV-2-Virus beeinträchtigt oder fällt vorübergehend weg, sind etwa Geschäftsräumlichkeiten gar nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, so hat eine „coronabedingte“ Unterschreitung der in Rz 265 UStR geforderten Mindestmiete keine Auswirkungen auf das Vorliegen eines entgeltlichen Bestandvertrages und somit auch keine Auswirkungen auf die Unternehmereigenschaft der KöR (im Bereich der Vermietung und Verpachtung). Dies gilt nur für die Zeit der „coronabedingten“ Umstände und längstens bis zum 30.9.2020.“
Derartige Mietzinsreduktionen haben somit keine Auswirkung auf das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags, auch wenn dadurch temporär die Mindestmietanforderung der Rz 265 der UStR 2000 unterschritten wird. Die vermietende KöR bleibt daher unter den genannten Voraussetzungen bei bereits bisher umsatzsteuersteuerpflichtigen Mietverhältnissen ungeachtet einer Unterschreitung der Mindestmietvorgaben der Rz 265 der UStR 2000 hinsichtlich Eingangsleistungen iZm der Vermietung weiterhin unter den allgemeinen Voraussetzungen zum Vorsteuerabzug berechtigt bzw ist keine Vorsteuerberichtigung erforderlich (zB betreffend Anschaffungs-/Herstellungskosten für vermietete Räumlichkeiten). Naturgemäß unterliegt der reduzierte Mietzins auch weiterhin der Umsatzsteuer.
In zeitlicher Hinsicht ist die Unterschreitung der Mindestmietvorgaben der Rz 265 der UStR 2000 bei konkreter Betroffenheit des Mieters (vorläufig) bis längstens Ende September 2020 möglich.
In der Praxis werden trotz dieser BMF-Auskunft in Einzelfällen Abgrenzungsfragen bestehen bleiben. Da der Vermieter diese Voraussetzungen (die „coronabedingte“ Beeinträchtigung des Mieters) bei einem etwaigen Unterschreiten der Mindestmietanforderungen der Rz 265 der UStR 2000 nachzuweisen haben wird, sind Miet-/Pachtzinsreduktionen im Einzelfall jedenfalls genau abzuwägen, um insbesondere bei zeitnah erfolgten Investitionen mit großen Vorsteuervolumen nicht Vorsteuerberichtigungen zu riskieren. Gerne stehen wir Ihnen für einen näheren Austausch zur Verfügung!
Abschließend dürfen wir noch darauf hinweisen, dass – auch wenn die Unterschreitung der Mindestmietanforderungen unter den oben vom BMF dargestellten Rahmenbedingungen aus steuerlicher Sicht möglich ist – etwaige zivilrechtliche Aspekte und Erforderlichkeiten von Mietzins- und Pachtzinsminderungen auf Basis der einschlägigen zivilrechtlichen Bestimmungen unabhängig davon zu prüfen sind.
Zum Autor:
Dr. Martin Mang ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner bei LeitnerLeitner
Zur Autorin:
Dr. Natascha Schneider ist Steuerberaterin und Director bei LeitnerLeitner
Zum Originalartikel
(Bild: © Anna Lukina) 
Körperschaften öffentlichen Rechts (KöR) sind im Bereich der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nur dann unternehmerisch tätig, wenn ein entgeltlicher Bestandvertrag iSd § 1090 ABGB vorliegt. Entsprechend der Rz 265 der UStR ist dies im Grundsatz der Fall, wenn neben der Deckung der (laufenden oder zeitlich anteiligen) Betriebskosten (§§ 21 bis 24 MRG) ein Entgelt in Form einer Afa-Komponente in Höhe von 1,5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt wird.
Werden mit Mietern/Pächtern, die von einer durch das SARS-CoV-2-Virus bedingten Ertragseinbuße betroffen sind, vorübergehende Mietzinsreduktionen vereinbart, stellt sich die Frage, ob dies zu einer Unterschreitung der Mindestmietanforderung der Rz 265 UStR 2000 führt.
In einer von uns diesbezüglich vorgenommen Abstimmung hat das BMF diese Fragestellung wie folgt beantwortet (BMF-Auskunft vom 16.4.2020, GZ. 2020-0.241.663): „Ist der konkrete Geschäftszweck der Mieter aufgrund von gesetzlichen/behördlichen Maßnahmen oder Verordnungen iZm dem SARS-CoV-2-Virus beeinträchtigt oder fällt vorübergehend weg, sind etwa Geschäftsräumlichkeiten gar nicht oder nur eingeschränkt nutzbar, so hat eine „coronabedingte“ Unterschreitung der in Rz 265 UStR geforderten Mindestmiete keine Auswirkungen auf das Vorliegen eines entgeltlichen Bestandvertrages und somit auch keine Auswirkungen auf die Unternehmereigenschaft der KöR (im Bereich der Vermietung und Verpachtung). Dies gilt nur für die Zeit der „coronabedingten“ Umstände und längstens bis zum 30.9.2020.“
Derartige Mietzinsreduktionen haben somit keine Auswirkung auf das Vorliegen eines zivilrechtlichen Bestandsvertrags, auch wenn dadurch temporär die Mindestmietanforderung der Rz 265 der UStR 2000 unterschritten wird. Die vermietende KöR bleibt daher unter den genannten Voraussetzungen bei bereits bisher umsatzsteuersteuerpflichtigen Mietverhältnissen ungeachtet einer Unterschreitung der Mindestmietvorgaben der Rz 265 der UStR 2000 hinsichtlich Eingangsleistungen iZm der Vermietung weiterhin unter den allgemeinen Voraussetzungen zum Vorsteuerabzug berechtigt bzw ist keine Vorsteuerberichtigung erforderlich (zB betreffend Anschaffungs-/Herstellungskosten für vermietete Räumlichkeiten). Naturgemäß unterliegt der reduzierte Mietzins auch weiterhin der Umsatzsteuer.
In zeitlicher Hinsicht ist die Unterschreitung der Mindestmietvorgaben der Rz 265 der UStR 2000 bei konkreter Betroffenheit des Mieters (vorläufig) bis längstens Ende September 2020 möglich.
In der Praxis werden trotz dieser BMF-Auskunft in Einzelfällen Abgrenzungsfragen bestehen bleiben. Da der Vermieter diese Voraussetzungen (die „coronabedingte“ Beeinträchtigung des Mieters) bei einem etwaigen Unterschreiten der Mindestmietanforderungen der Rz 265 der UStR 2000 nachzuweisen haben wird, sind Miet-/Pachtzinsreduktionen im Einzelfall jedenfalls genau abzuwägen, um insbesondere bei zeitnah erfolgten Investitionen mit großen Vorsteuervolumen nicht Vorsteuerberichtigungen zu riskieren. Gerne stehen wir Ihnen für einen näheren Austausch zur Verfügung!
Abschließend dürfen wir noch darauf hinweisen, dass – auch wenn die Unterschreitung der Mindestmietanforderungen unter den oben vom BMF dargestellten Rahmenbedingungen aus steuerlicher Sicht möglich ist – etwaige zivilrechtliche Aspekte und Erforderlichkeiten von Mietzins- und Pachtzinsminderungen auf Basis der einschlägigen zivilrechtlichen Bestimmungen unabhängig davon zu prüfen sind.
Zum Autor:
Dr. Martin Mang ist Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Partner bei LeitnerLeitner
Zur Autorin:
Dr. Natascha Schneider ist Steuerberaterin und Director bei LeitnerLeitner
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