Verdeckte Ausschüttungen bei Vermietungen von Körperschaften an Gesellschafter

(B. R.) – Liegt eine wirtschaftliche (unternehmerische) Tätigkeit (und keine bloße Gebrauchsüberlassung) vor, ist im Bereich der Überlassung von Räumlichkeiten durch eine Körperschaft an ihre Gesellschafter bzw an Personen, die den Gesellschaftern nahestehen, gesondert zu prüfen, ob der Vorgang eine verdeckte Ausschüttung darstellt, was gegebenenfalls zum Ausschluss des Vorsteuerabzuges nach § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 führen kann (VwGH 23. 2. 2010, 2007/15/0003).

Gemäß § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 gelten „Lieferungen, sonstige Leistungen oder Einfuhren, deren Entgelte überwiegend keine abzugsfähigen Ausgaben (Aufwendungen) im Sinne … der §§ 8 Abs. 2 und 12 Abs 1 Z 1 bis 5 des Körperschaftsteuergesetzes 1988 sind“ nämlich nicht als für das Unternehmen ausgeführt.

Entscheidendes Merkmal einer verdeckten Ausschüttung iSd § 8 Abs 2 KStG 1988 ist die Zuwendung von Vermögensvorteilen, die ihrer äußeren Erscheinungsform nach nicht unmittelbar als Einkommensverwendung erkennbar sind und ihre Ursache in den gesellschaftsrechtlichen Beziehungen haben. Diese Ursache ist an Hand eines Fremdvergleiches zu ermitteln (VwGH 31. 1. 2018, Ra 2015/15/0006).

Bei (nicht fremdüblich) den Gesellschaftern zur Nutzung überlassenen Gebäuden einer Kapitalgesellschaft ist dabei grundsätzlich zwischen jederzeit im betrieblichen Geschehen (zB durch Vermietung) einsetzbaren Gebäuden einerseits und andererseits solchen Gebäuden zu unterscheiden, die schon ihrer Erscheinung nach (etwa besonders repräsentative Gebäude oder speziell auf die Wohnbedürfnisse des Gesellschafters abgestellte Gebäude) für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind (VwGH 19. 3. 2013, 2009/15/0215), wobei es für die letztere Fallkonstellation im Revisionsfall keine Anhaltspunkte gibt.

Bei Gebäuden, die ihrer Erscheinung nach nicht für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind, kommt der Angemessenheit der Miete besondere Bedeutung zu (VwGH 10. 2. 2016, 2013/15/0284). Beträgt die tatsächliche Miete weniger als die Hälfte der marktkonformen Miete, wird eine mit der Vermietung in Zusammenhang stehende Vorleistung vom Vermieter überwiegend für verdeckte Ausschüttungen bezogen und tritt der Vorsteuerausschluss des § 12 Abs 2 Z 2 lit. a UStG 1994 ein (Ruppe/Achatz, UStG⁵ § 12 Rz 175).

Ist der Vorsteuerabzug für die bezogene Leistung nach § 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG 1994 ausgeschlossen, gilt die Leistung aber spiegelbildlich auch nicht für das Unternehmen ausgeführt. Die Weitergabe der Leistung an den Gesellschafter erfolgt danach nicht im Rahmen des Unternehmens und es unterliegt ein solches Entgelt (unter der Hälfte der marktkonformen Miete) nicht der Umsatzsteuer (Ruppe/Achatz, UStG⁵ § 12 Rz 175).