Bendlinger Valentin | Heidrich Gerhard
Die Übertragung von Grundstücken unterliegt der Grunderwerbsteuer (GrESt). Hält eine Gesellschaft inländische Grundstücke, unterliegen aber auch Anteilserwerbe von Personen- und Kapitalgesellschaftgesellschaftsanteilen unter bestimmten Voraussetzungen der GrESt. Dies deshalb, weil die GrESt sonst durch Zwischenschaltung von Gesellschaften nahezu immer vermieden werden könnte. Immobilienfonds ermöglichen Anlegern, kollektiv in Immobilienvermögen zu investieren. Werden Anteile an Immobilienfonds mit inländischen Grundstücken vom Anleger übertragen, stellt sich folglich die Frage, ob und in welcher Form die Übertragung von Fondsanteilen grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge verwirklichen kann.
Grundsätzliches zum Anteilserwerb in der Grunderwerbsteuer
Werden im Zuge eines Rechtsgeschäfts Anteile an einer Gesellschaft mit inländischen Grundstücken übertragen, unterliegt dieses Rechtsgeschäft nach § 1 Abs 3 GrEStG der GrESt, wenn:
- mindestens 95 % aller Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft übertragen; UND
- in der Hand des Erwerbers oder in der Hand einer Unternehmensgruppe iSd § 9 GrEStG vereinigt werden.
Obwohl also der rechtliche Eigentümer eines Grundstückes nicht gewechselt hat (Grundstückseigentümer bleibt ja stets die Gesellschaft), unterliegt die sogenannte Anteilsvereinigung von 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand eines einzigen Gesellschafters der Grunderwerbsteuer. Die steuerliche Erfassung von Anteilstransaktionen ist deshalb notwendig, als die Grunderwerbsteuer durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen immer vermieden werden könnte. Da Verkehrssteuern wie die GrESt vor allem bei Unternehmenstransaktionen sehr hemmend wirken können, kommt bei Anteilsvereinigungen iSd § 1 Abs 3 GrEStG nach § 4 Abs 1 iVm § 7 Abs 1 Z 2 lit c GrEStG allerdings ein begünstigter Steuersatz von 0,5 % vom Grundstückswert zur Anwendung.
Der Begriff der Gesellschaft iSd § 1 Abs 3 GrEStG wird gesetzlich nicht weiter definiert, erfasst nach jüngster VwGH Rechtsprechung aber sowohl Personen- als auch Kapitalgesellschaften. (siehe VwGH 13. 12. 2022, Ra 2021/16/0082; im Überblick zu dieser Entscheidung, sieheV. Bendlinger, LexisNexis Rechtsnews vom 7.3.2023). Das ist nicht offensichtlich, hat der Gesetzgeber mit dem StRefG 2015/2016 doch für “Personengesellschaften” in § 1 Abs 2a GrEStG einen eigenen Tatbestand geschaffen.
Hintergrund letzterer Bestimmung war aber nicht, für Personengesellschaften einen eigenen von § 1 Abs 3 GrEStG getrennten Tatbestand einzuführen, sondern die Steuerbarkeit von der Übertragung von Personengesellschaftsanteilen über § 1 Abs 3 GrEStG hinaus zu erweitern: § 1 Abs 2a GrEStG löst die GrEStG nämlich auch dann aus, wenn nicht 95 % in der Hand eines einzigen Erwerbers vereinigt werden, sondern wenn “innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen”. Während § 1 Abs 3 GrEStG also nur schlagend wird, wenn ein Erwerber am Ende der Transaktion 95 % an der Gesellschaft hält, ist es für § 1 Abs 2a GrEStG ausreichend, dass innerhalb von 5 Jahren 95 % der Gesellschaftsanteile auf eine Mehrzahl an neuen Gesellschaftern übergehen. Zweck der Regelung ist, Umgehungskonstruktionen im Zusammenhang mit grundstücksbesitzenden Personengesellschaften hintanzuhalten. Mit der oben angeführten Entscheidung des VwGH hat der Gerichtshof daraus geschlossen, dass der Begriff “Gesellschaft” nach § 1 Abs 3 GrEStG ausdrücklich Kapital- und Personengesellschaften erfasst und Erwerbe von Personengesellschaftsanteilen auch nach § 1 Abs 3 GrEStG steuerbar sein können, wenn § 1 Abs 2a GrEStG – aus welchen Gründen auch immer – nicht anwendbar ist. Im gegenständlichen Verfahren vor dem VwGH war § 1 Abs 2a GrEStG nur deshalb nicht anwendbar, weil die Anteilsvereinigung durch den bereits vormaligen 80 %igen Hauptgesellschafter und damit nicht mit “neuen Gesellschaftern” verwirklicht wurde.
Grundsätzliches zu Immobilienfonds
Ein Immobilienfonds ist nach § 1 Abs 1 ImmoInvFG ein überwiegend aus Immobilienvermögen “bestehendes Sondervermögen, das in gleiche, in Wertpapieren verkörperte Anteile zerfällt”. Das ImmoInvFG legt dabei in §§ 21 und 23 ImmoInvFG fest, in welche Vermögenswerte ein Immobilienfonds investieren kann, um als solcher zu gelten. Vereinfacht ausgedrückt darf ein Immobilienfonds in folgende Vermögenswerte investieren:
- bebaute (oder zu bebauende) in- und ausländische Grundstücke iSd § 21 ImmoInvFG
- Beteiligungen an in- und ausländischen Grundstücks-Gesellschaften, wobei in § 23 Abs 1 ImmoInvFG eigens definiert wird, unter welchen Voraussetzungen eine solche “Grundstücks-Gesellschaft” vorliegt
Das Fondsvermögen steht nach § 1 Abs 2 ImmoInvFG dabei im Eigentum einer Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien, die dieses treuhändig für die Anteilinhaber hält und verwaltet. Die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien wird in § 2 des ImmoInvFG definiert und erfordert eine eigene Konzessionierung der FMA. Sie ist formaler Eigentümer der Grundstücke und der Beteiligungen an den Grundstücksgesellschaften, hält das Vermögen aber eben treuhändig für die Anteilinhaber des Fonds. Nur sie kann über die Vermögenswerte verfügen und tut dies zwar im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Anteilinhaber.
Grundstücks-Transaktionen durch den Immobilienfonds
Erwirbt oder veräußert die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien als formale Eigentümerin nun Grundstücke, werden steuerbare Vorgänge iSd § 1 Abs 1 GrEStG verwirklicht, die nach allgemeinen Regeln dem 3,5 %igen GrESt-Tarif unterliegen.
Erwirbt oder veräußert sie Anteile an Grundstücks-Gesellschaften iSd § 23 ImmoInvFG, ist die Verwirklichung von Tatbeständen iSd § 1 Abs 2a oder Abs 3 GrEStG denkbar. Hier ist jedoch zu beachten, dass beide Tatbestände anordnen, dass “[t]reuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile [stets] dem Treugeber“ zuzurechnen sind. Nachdem die Kapitalanlagegesellschaft die Anteile an Grundstücks-Gesellschaften aber eben nur treuhändig für die Anteilinhaber hält, sind die Beteiligungen aus Sicht des GrEStG ausdrücklich den Anteilinhabern zuzurechnen. Daraus erschließt sich, dass sich der Tatbestand des § 1 Abs 3 GrEStG bei Erwerben von Grundstücks-Gesellschaften durch die Kapitalanlagegesellschaft nur in Ausnahmefällen verwirklicht, als dies erfordern würde, dass der gesamte Fonds nur von einem zumindest 95 %igen Anteilinhaber gehalten werden muss. Eine Verwirklichung des Tatbestandes des § 1 Abs 2a KStG, wenn der Immobilienfonds etwa Anteile an Personengesellschaften erwirbt, ist wesentlich wahrscheinlicher, als letzterer Tatbestand nur erfordert, dass 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter – also im Falle von Immobilienfonds die treugebenden Anteilinhaber – übergehen.
Übertragungen von Immobilienfondsanteilen durch die Anteilinhaber
Nun stellt sich die Frage, wie eine Veräußerung eines Fondsanteils grunderwerbsteuerlich zu behandeln ist. Nachdem es sich beim Sondervermögen eines Immobilienfonds um ein kollektives Investment handelt, liegt aus steuerlicher Sicht Miteigentum vor. Wenn nun ein Anteilinhaber seine Fondsanteile veräußert, läge – nach allgemeinen Grundsätzen – eine Veräußerung eines Miteigentumsanteils etwa an den vom Fonds direkt gehaltenen Grundstücken vor, der die GrESt auslösen würde. Schließlich unterliegt auch die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an inländischen Grundstücken der GrESt. Auch Anteilsvereinigungen an Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften wären denkbar, wenn der Fonds zB Beteiligungen an KGs hält und 95 % der direkt den Fondsanteilsinhabern zuzurechnende Personengesellschaftsanteile nach § 1 Abs 2a GrEStG innerhalb von 5 Jahren auf neue Anteilsinhaber übergehen (zB weil 95 % der Fondsanteile an neue Investoren übertragen werden).
Freilich wäre dies mit unverhältnismäßigem Verwaltungsaufwand verbunden, weshalb § 41 Abs 2 ImmoInvFG eine eigenen Steuerbefreiung vorsieht:
“Durch Ausgabe, Rücknahme oder Übertragung von Anteilen an einem Immobilienfonds oder an einem AIF in Immobilien, sofern diese keine Rechtspersönlichkeit haben, verwirklichte Erwerbsvorgänge nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 sind von der Grunderwerbsteuer befreit.”
Die Ausgabe, Rücknahme oder Übertragung von Immobilienfondsanteilen unterliegt also dann nicht der GrESt, sofern der Fonds keine Rechtspersönlichkeit besitzt. Ob die Befreiung zur Anwendung kommt, hängt also davon ab, ob dem Rechtskörper des Sondervermögens Rechtspersönlichkeit zukommt, oder eben nicht. Klassischen Immobilienfonds und AIF kommt idR keine Rechtspersönlichkeit zu. Es handelt sich bei AIF im Regelfall vielmehr um eine bloß fremdverwaltete Vermögensmasse – oder bildlich ausgedrückt um einen gemeinsamen “Topf an Immobilienvermögen” – ohne eigene Rechtspersönlichkeit.
Die Einschränkung der GrESt-Befreiung auf nicht-rechtsfähige AIF hat zum Zweck, steuerplanerischer Gestaltung entgegenzuwirken. Schließlich hängt die Definition von AIF nach § 2 Abs 1 Z 1 AIFMG nicht an der Rechtsform: Jede Gesellschaft, ob mit oder ohne Rechtspersönlichkeit, ist als AIF einzustufen, wenn sie von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt und nach einer festgelegten Anlagestrategie investiert. Die Qualifikation als Immobilieninvestmentfonds hängt damit nicht davon ab, in welcher Rechtsform die Anlage organisiert ist oder ob es eine konzessionierte Verwaltungsgesellschaft gibt. Auch gewöhnliche Kapital- oder Personengesellschaft, die kollektiv nach Grundsätzen der Risikostreuung in Immobilien oder Grundstücks-Gesellschaften investieren, können die AIF-Definition erfüllen. Letzterenfalls soll § 41 Abs 2 ImmoInvFG kraft Vorliegen einer Rechtspersönlichkeit aber nicht zur Anwendung kommen. Die Übertragungen von Anteilen an diesen als AIF zu qualifizierenden Vehikeln unterläge, sofern sich ein Vorgang nach § 1 GrEStG verwirklicht, sehr wohl nach allgemeinen Grundsätzen der GrESt. Lediglich bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts iSd §§ 1175 ff ABGB, die nach Grundsätzen der Risikostreuung investieren und von Gesetzes wegen keine eigenen Rechtspersönlichkeit besitzen, wäre – bei Qualifikation als AIF – eine Anwendbarkeit von § 41 Abs 2 ImmoInvFG denkbar.
Da die §§ 40 bis 42 ImmoInvFG nach § 1 Abs 1b ImmoInvFG ausdrücklich auch für ausländische Veranlagungsgemeinschaften gelten, gilt die GrESt–Befreiung des § 41 Abs 2 ImmoInvFG auch für Anteilserwerbe ausländischer Immobilienfonds, die in inländische Grundstücke investieren. Die Befreiung greift grundsätzlich somit auch dann, wenn etwa ein österreichischer Anleger Anteile an einem ausländischen Immobilienfonds mit österreichischen Grundstücken veräußert. Ob dem ausländischen Vehikel Rechtspersönlichkeit zukommt, ist dann aber gesondert zu prüfen.
FAZIT
Während Grundstücksübertragung durch die Kapitalanlagegesellschaft in Immobilien (also den Fondsverwalter) nach allgemeinen Grundsätzen der GrESt unterliegen, sind sämtliche durch Übertragungen von in- und ausländischen Fondsanteilen bewirkte grunderwerbsteuerbare Vorgänge gem § 1 GrEStG nach § 41 Abs 2 ImmoInvFG von der GrESt befreit. Voraussetzung ist, dass dem Immobilienfonds oder AIF in Immobilien keine Rechtspersönlichkeit zukommt. Ob dem in- oder ausländischen Vehikel Rechtspersönlichkeit zukommt, bedarf einer Einzelfallprüfung des jeweiligen Vehikels.
Sie haben Fragen zur Besteuerung von in- und ausländischen Investmentvehikeln? – Wir unterstützen Sie gerne!
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Bendlinger Valentin | Heidrich Gerhard
Die Übertragung von Grundstücken unterliegt der Grunderwerbsteuer (GrESt). Hält eine Gesellschaft inländische Grundstücke, unterliegen aber auch Anteilserwerbe von Personen- und Kapitalgesellschaftgesellschaftsanteilen unter bestimmten Voraussetzungen der GrESt. Dies deshalb, weil die GrESt sonst durch Zwischenschaltung von Gesellschaften nahezu immer vermieden werden könnte. Immobilienfonds ermöglichen Anlegern, kollektiv in Immobilienvermögen zu investieren. Werden Anteile an Immobilienfonds mit inländischen Grundstücken vom Anleger übertragen, stellt sich folglich die Frage, ob und in welcher Form die Übertragung von Fondsanteilen grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge verwirklichen kann.
Grundsätzliches zum Anteilserwerb in der Grunderwerbsteuer
Werden im Zuge eines Rechtsgeschäfts Anteile an einer Gesellschaft mit inländischen Grundstücken übertragen, unterliegt dieses Rechtsgeschäft nach § 1 Abs 3 GrEStG der GrESt, wenn:
Obwohl also der rechtliche Eigentümer eines Grundstückes nicht gewechselt hat (Grundstückseigentümer bleibt ja stets die Gesellschaft), unterliegt die sogenannte Anteilsvereinigung von 95 % der Gesellschaftsanteile in der Hand eines einzigen Gesellschafters der Grunderwerbsteuer. Die steuerliche Erfassung von Anteilstransaktionen ist deshalb notwendig, als die Grunderwerbsteuer durch Übertragung von Gesellschaftsanteilen immer vermieden werden könnte. Da Verkehrssteuern wie die GrESt vor allem bei Unternehmenstransaktionen sehr hemmend wirken können, kommt bei Anteilsvereinigungen iSd § 1 Abs 3 GrEStG nach § 4 Abs 1 iVm § 7 Abs 1 Z 2 lit c GrEStG allerdings ein begünstigter Steuersatz von 0,5 % vom Grundstückswert zur Anwendung.
Der Begriff der Gesellschaft iSd § 1 Abs 3 GrEStG wird gesetzlich nicht weiter definiert, erfasst nach jüngster VwGH Rechtsprechung aber sowohl Personen- als auch Kapitalgesellschaften. (siehe VwGH 13. 12. 2022, Ra 2021/16/0082; im Überblick zu dieser Entscheidung, sieheV. Bendlinger, LexisNexis Rechtsnews vom 7.3.2023). Das ist nicht offensichtlich, hat der Gesetzgeber mit dem StRefG 2015/2016 doch für “Personengesellschaften” in § 1 Abs 2a GrEStG einen eigenen Tatbestand geschaffen.
Hintergrund letzterer Bestimmung war aber nicht, für Personengesellschaften einen eigenen von § 1 Abs 3 GrEStG getrennten Tatbestand einzuführen, sondern die Steuerbarkeit von der Übertragung von Personengesellschaftsanteilen über § 1 Abs 3 GrEStG hinaus zu erweitern: § 1 Abs 2a GrEStG löst die GrEStG nämlich auch dann aus, wenn nicht 95 % in der Hand eines einzigen Erwerbers vereinigt werden, sondern wenn “innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen”. Während § 1 Abs 3 GrEStG also nur schlagend wird, wenn ein Erwerber am Ende der Transaktion 95 % an der Gesellschaft hält, ist es für § 1 Abs 2a GrEStG ausreichend, dass innerhalb von 5 Jahren 95 % der Gesellschaftsanteile auf eine Mehrzahl an neuen Gesellschaftern übergehen. Zweck der Regelung ist, Umgehungskonstruktionen im Zusammenhang mit grundstücksbesitzenden Personengesellschaften hintanzuhalten. Mit der oben angeführten Entscheidung des VwGH hat der Gerichtshof daraus geschlossen, dass der Begriff “Gesellschaft” nach § 1 Abs 3 GrEStG ausdrücklich Kapital- und Personengesellschaften erfasst und Erwerbe von Personengesellschaftsanteilen auch nach § 1 Abs 3 GrEStG steuerbar sein können, wenn § 1 Abs 2a GrEStG – aus welchen Gründen auch immer – nicht anwendbar ist. Im gegenständlichen Verfahren vor dem VwGH war § 1 Abs 2a GrEStG nur deshalb nicht anwendbar, weil die Anteilsvereinigung durch den bereits vormaligen 80 %igen Hauptgesellschafter und damit nicht mit “neuen Gesellschaftern” verwirklicht wurde.
Grundsätzliches zu Immobilienfonds
Ein Immobilienfonds ist nach § 1 Abs 1 ImmoInvFG ein überwiegend aus Immobilienvermögen “bestehendes Sondervermögen, das in gleiche, in Wertpapieren verkörperte Anteile zerfällt”. Das ImmoInvFG legt dabei in §§ 21 und 23 ImmoInvFG fest, in welche Vermögenswerte ein Immobilienfonds investieren kann, um als solcher zu gelten. Vereinfacht ausgedrückt darf ein Immobilienfonds in folgende Vermögenswerte investieren:
Das Fondsvermögen steht nach § 1 Abs 2 ImmoInvFG dabei im Eigentum einer Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien, die dieses treuhändig für die Anteilinhaber hält und verwaltet. Die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien wird in § 2 des ImmoInvFG definiert und erfordert eine eigene Konzessionierung der FMA. Sie ist formaler Eigentümer der Grundstücke und der Beteiligungen an den Grundstücksgesellschaften, hält das Vermögen aber eben treuhändig für die Anteilinhaber des Fonds. Nur sie kann über die Vermögenswerte verfügen und tut dies zwar im eigenen Namen, aber auf Rechnung der Anteilinhaber.
Grundstücks-Transaktionen durch den Immobilienfonds
Erwirbt oder veräußert die Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien als formale Eigentümerin nun Grundstücke, werden steuerbare Vorgänge iSd § 1 Abs 1 GrEStG verwirklicht, die nach allgemeinen Regeln dem 3,5 %igen GrESt-Tarif unterliegen.
Erwirbt oder veräußert sie Anteile an Grundstücks-Gesellschaften iSd § 23 ImmoInvFG, ist die Verwirklichung von Tatbeständen iSd § 1 Abs 2a oder Abs 3 GrEStG denkbar. Hier ist jedoch zu beachten, dass beide Tatbestände anordnen, dass “[t]reuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile [stets] dem Treugeber“ zuzurechnen sind. Nachdem die Kapitalanlagegesellschaft die Anteile an Grundstücks-Gesellschaften aber eben nur treuhändig für die Anteilinhaber hält, sind die Beteiligungen aus Sicht des GrEStG ausdrücklich den Anteilinhabern zuzurechnen. Daraus erschließt sich, dass sich der Tatbestand des § 1 Abs 3 GrEStG bei Erwerben von Grundstücks-Gesellschaften durch die Kapitalanlagegesellschaft nur in Ausnahmefällen verwirklicht, als dies erfordern würde, dass der gesamte Fonds nur von einem zumindest 95 %igen Anteilinhaber gehalten werden muss. Eine Verwirklichung des Tatbestandes des § 1 Abs 2a KStG, wenn der Immobilienfonds etwa Anteile an Personengesellschaften erwirbt, ist wesentlich wahrscheinlicher, als letzterer Tatbestand nur erfordert, dass 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter – also im Falle von Immobilienfonds die treugebenden Anteilinhaber – übergehen.
Übertragungen von Immobilienfondsanteilen durch die Anteilinhaber
Nun stellt sich die Frage, wie eine Veräußerung eines Fondsanteils grunderwerbsteuerlich zu behandeln ist. Nachdem es sich beim Sondervermögen eines Immobilienfonds um ein kollektives Investment handelt, liegt aus steuerlicher Sicht Miteigentum vor. Wenn nun ein Anteilinhaber seine Fondsanteile veräußert, läge – nach allgemeinen Grundsätzen – eine Veräußerung eines Miteigentumsanteils etwa an den vom Fonds direkt gehaltenen Grundstücken vor, der die GrESt auslösen würde. Schließlich unterliegt auch die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an inländischen Grundstücken der GrESt. Auch Anteilsvereinigungen an Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften wären denkbar, wenn der Fonds zB Beteiligungen an KGs hält und 95 % der direkt den Fondsanteilsinhabern zuzurechnende Personengesellschaftsanteile nach § 1 Abs 2a GrEStG innerhalb von 5 Jahren auf neue Anteilsinhaber übergehen (zB weil 95 % der Fondsanteile an neue Investoren übertragen werden).
Freilich wäre dies mit unverhältnismäßigem Verwaltungsaufwand verbunden, weshalb § 41 Abs 2 ImmoInvFG eine eigenen Steuerbefreiung vorsieht:
“Durch Ausgabe, Rücknahme oder Übertragung von Anteilen an einem Immobilienfonds oder an einem AIF in Immobilien, sofern diese keine Rechtspersönlichkeit haben, verwirklichte Erwerbsvorgänge nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes 1987 sind von der Grunderwerbsteuer befreit.”
Die Ausgabe, Rücknahme oder Übertragung von Immobilienfondsanteilen unterliegt also dann nicht der GrESt, sofern der Fonds keine Rechtspersönlichkeit besitzt. Ob die Befreiung zur Anwendung kommt, hängt also davon ab, ob dem Rechtskörper des Sondervermögens Rechtspersönlichkeit zukommt, oder eben nicht. Klassischen Immobilienfonds und AIF kommt idR keine Rechtspersönlichkeit zu. Es handelt sich bei AIF im Regelfall vielmehr um eine bloß fremdverwaltete Vermögensmasse – oder bildlich ausgedrückt um einen gemeinsamen “Topf an Immobilienvermögen” – ohne eigene Rechtspersönlichkeit.
Die Einschränkung der GrESt-Befreiung auf nicht-rechtsfähige AIF hat zum Zweck, steuerplanerischer Gestaltung entgegenzuwirken. Schließlich hängt die Definition von AIF nach § 2 Abs 1 Z 1 AIFMG nicht an der Rechtsform: Jede Gesellschaft, ob mit oder ohne Rechtspersönlichkeit, ist als AIF einzustufen, wenn sie von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt und nach einer festgelegten Anlagestrategie investiert. Die Qualifikation als Immobilieninvestmentfonds hängt damit nicht davon ab, in welcher Rechtsform die Anlage organisiert ist oder ob es eine konzessionierte Verwaltungsgesellschaft gibt. Auch gewöhnliche Kapital- oder Personengesellschaft, die kollektiv nach Grundsätzen der Risikostreuung in Immobilien oder Grundstücks-Gesellschaften investieren, können die AIF-Definition erfüllen. Letzterenfalls soll § 41 Abs 2 ImmoInvFG kraft Vorliegen einer Rechtspersönlichkeit aber nicht zur Anwendung kommen. Die Übertragungen von Anteilen an diesen als AIF zu qualifizierenden Vehikeln unterläge, sofern sich ein Vorgang nach § 1 GrEStG verwirklicht, sehr wohl nach allgemeinen Grundsätzen der GrESt. Lediglich bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts iSd §§ 1175 ff ABGB, die nach Grundsätzen der Risikostreuung investieren und von Gesetzes wegen keine eigenen Rechtspersönlichkeit besitzen, wäre – bei Qualifikation als AIF – eine Anwendbarkeit von § 41 Abs 2 ImmoInvFG denkbar.
Da die §§ 40 bis 42 ImmoInvFG nach § 1 Abs 1b ImmoInvFG ausdrücklich auch für ausländische Veranlagungsgemeinschaften gelten, gilt die GrESt–Befreiung des § 41 Abs 2 ImmoInvFG auch für Anteilserwerbe ausländischer Immobilienfonds, die in inländische Grundstücke investieren. Die Befreiung greift grundsätzlich somit auch dann, wenn etwa ein österreichischer Anleger Anteile an einem ausländischen Immobilienfonds mit österreichischen Grundstücken veräußert. Ob dem ausländischen Vehikel Rechtspersönlichkeit zukommt, ist dann aber gesondert zu prüfen.
FAZIT
Während Grundstücksübertragung durch die Kapitalanlagegesellschaft in Immobilien (also den Fondsverwalter) nach allgemeinen Grundsätzen der GrESt unterliegen, sind sämtliche durch Übertragungen von in- und ausländischen Fondsanteilen bewirkte grunderwerbsteuerbare Vorgänge gem § 1 GrEStG nach § 41 Abs 2 ImmoInvFG von der GrESt befreit. Voraussetzung ist, dass dem Immobilienfonds oder AIF in Immobilien keine Rechtspersönlichkeit zukommt. Ob dem in- oder ausländischen Vehikel Rechtspersönlichkeit zukommt, bedarf einer Einzelfallprüfung des jeweiligen Vehikels.
Sie haben Fragen zur Besteuerung von in- und ausländischen Investmentvehikeln? – Wir unterstützen Sie gerne!
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