Steuerliche Auswirkungen der Teuerung auf Immobilienkonzerne
Derzeit sorgen Grundstücksknappheit, steigende Baukosten, Inflation sowie die Zinswende für unsichere Zeiten auf dem Immobilienmarkt. Auch die restriktiveren Kreditvergaben für Eigennutzer (Stichwort: FMA) erhöhen die Nachfrage auf dem Mietenmarkt.
Umsatzsteuerfreie Vermietung von „besonders repräsentativen Grundstücken“ zu Wohnzwecken
Am 23. Dezember 2025 wurde das Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025 („BBKG 2025“) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Damit wurde ua eine zwingende Umsatzsteuerbefreiung für zu Wohnzwecken vermietete „besonders repräsentative Grundstücke“ eingeführt. Gleichzeitig wurde für den Vermieter das Recht auf Vorsteuerabzug im Zusammenhang mit diesen Grundstücken abgeschafft.
Das neue Mietenpaket
Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), das Änderungen des MRG und des Richtwertgesetzes (RichtWG) und das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) enthält, ist per 1.1.2026 in Kraft treten. Weiters wurden durch das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) das ABGB und das KSchG geändert.
Immobilienfonds und Grunderwerbsteuer NEU – Stolperfalle Anteilsübertragung auf Anlegerebene
Durch das Budgetbegleitgesetz 2025 („BBG 2025“) wurden umfangreiche Änderungen bei der Grunderwerbsteuer mit Wirkung ab 1.7.2025 eingeführt. Die Zielsetzung des Gesetzgebers war, große Immobilientransaktionen in Form von Share Deals effektiver zu besteuern. Um dies zu erreichen, wurden unter anderem die bisherigen Grunderwerbsteuertatbestände beim Erwerb von Gesellschaftsanteilen deutlich erweitert.
GRUNDERWERBSTEUER | Übertragung von Anteilen an ImmoFonds
Die Übertragung von Grundstücken unterliegt der Grunderwerbsteuer (GrESt). Hält eine Gesellschaft inländische Grundstücke, unterliegen aber auch Anteilserwerbe von Personen- und Kapitalgesellschaftgesellschaftsanteilen unter bestimmten Voraussetzungen der GrESt. Dies deshalb, weil die GrESt sonst durch Zwischenschaltung von Gesellschaften nahezu immer vermieden werden könnte. Immobilienfonds ermöglichen Anlegern, kollektiv in Immobilienvermögen zu investieren. Werden Anteile an Immobilienfonds mit inländischen Grundstücken vom Anleger übertragen, stellt sich folglich die Frage, ob und in welcher Form die Übertragung von Fondsanteilen grunderwerbsteuerpflichtige Vorgänge verwirklichen kann.
Mietkaufmodell – Alternative Finanzierungsform im schwierigen Marktumfeld
Aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation – resultierend insbesondere aus den strengen Kreditvergaberichtlinien rund um die KIM-Verordnung und nach wie vor hohen Kaufpreisen und hohen Zinsen – ist es vielen Menschen derzeit nicht mehr möglich, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Mietkaufmodell hat nun das Potenzial, sowohl für Mieter als auch für die Bauträger, auch im freifinanzierten Wohnungsbereich eine attraktive Lösung darzustellen.
Vermietung von Luxusimmobilien – Vermietung an Angehörige
Unter dem Schlagwort „Luxusimmobilien“ läuft seit Jahren die Diskussion über die steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen juristischen Personen und deren Gesellschaftern oder Begünstigten. Zahlreiche Entscheidungen des Verwaltungsgerichtshofes – VwGH sind nun vom BMF akzeptiert und in die Richtlinien eingearbeitet worden.
