BFG: Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung

Die fiktiven Anschaffungskosten entsprechen in aller Regel dem Marktwert.
Der Marktpreis von Mietobjekten orientiert sich am Ertragswert. Der Ertrag ist das Kennzeichen der wirtschaftlichen Nutzung eines Grundstückes. Wertbestimmend ist primär die Überlegung, welchen Ertrag das Grundstück jedem Marktteilnehmer erbringen würde.

Auch in der Fachliteratur für Immobilienbewertung wird für bebaute Liegenschaften, bei denen aus Vermietung und Verpachtung Erträge erzielt werden bzw erzielt werden könnten, der Markt- bzw der Verkehrswert in erster Linie nach dem Ertragswertverfahren ermittelt.
Daher sind auch die im Ertragsteuerrecht normierten fiktiven Anschaffungskosten in erster Linie vom Ertragswert abzuleiten.

Bei der Berechnung des anteiligen Grundwertes einer Eigentumswohnung ist als Grundlage nicht nur auf den Bodenwert der von allen Wohnungseigentümern gemeinsam genutzten Fläche abzustellen, sondern auf den Bodenwert des gesamten in Wohnungseigentum stehenden Grundstücks, auch wenn einzelne Teile dieses Grundstücks (zB wie hier: Vorgärten) bestimmten Wohnungseigentümern nach dem WEG zur alleinigen Nutzung zugeteilt sind.

Der Bodenwert des gesamten Grundstückes ist sodann nach den für die einzelnen Wohnungen aus den Nutzwerten ermittelten Miteigentumsanteilen aufzuteilen und nicht danach, welche Nutzfläche (Wohnfläche, Gartenfläche) den einzelnen Wohnungseigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugeteilt worden ist.

Entscheidung: BFG 29. 11. 2018, RV/3100838/2015 (Revision nicht zulässig).

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