Mietkaufmodell – Alternative Finanzierungsform im schwierigen Marktumfeld

Aufgrund der schwierigen Finanzierungssituation – resultierend insbesondere aus den strengen Kreditvergaberichtlinien rund um die KIM-Verordnung und nach wie vor hohen Kaufpreisen und hohen Zinsen – ist es vielen Menschen derzeit nicht mehr möglich, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Das Mietkaufmodell hat nun das Potenzial, sowohl für Mieter als auch für die Bauträger, auch im freifinanzierten Wohnungsbereich eine attraktive Lösung darzustellen.

Was ist ein Mietkaufmodell?

Dieser Begriff wird oftmals mit gemeinnützigen Bauvereinigungen assoziiert, bei welchen die Miete mit anschließender Kaufoption üblich ist. Das Mietkaufmodell ist im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gesetzlich geregelt. Für Bauträger, die nicht dem WGG unterliegen, bestehen keine gesetzlichen Vorgaben wie ein Mietkaufmodell konzipiert sein muss. Demzufolge stehen ihnen, im Rahmen der Privatautonomie, deutlich mehr rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten als den gemeinnützigen Bauträgern zur Verfügung.

Beim Mietkauf handelt es sich um ein Mietvertrag, bei dem der Bauträger dem Mieter das Recht einräumt, das Objekt nach einer bestimmten Mietdauer bzw. innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu erwerben. Mangels expliziter gesetzlicher Vorgaben kann der Vertrag unterschiedlichste Elemente hinsichtlich Mietdauer, Miete, Kaufpreis, Optionsentgelt beinhalten, wie z.B.:

Die Miete kann auf den künftigen Kaufpreis nicht, teilweise oder auch vollständig angerechnet werden.
Die Einräumung der Kaufoption kann mit einem Optionsentgelt verbunden werden oder unentgeltlich erfolgen.
Der Kaufpreis kann vorab fixiert werden, anfangs noch unbestimmt sein oder es wird eine Kaufpreisformel vereinbart.
Oftmals wird eine Mietvorauszahlung in Höhe eines bestimmten Prozentsatzes des definierten Kaufpreises eingehoben, die in weiterer Folge die monatlichen Mietzahlungen reduziert.

Welche steuerlichen Konsequenzen hat das Mietkaufmodell für einen Bauträger ?

Bei hybriden Vertragsformen wie dem Mietkauf, die sowohl Charakteristika von Miet- als auch von Kaufverträgen aufweisen, kommt der vertraglichen Ausgestaltung entscheidende Bedeutung zu. In der steuerlichen Literatur und Judikatur ist der Mietkauf bis dato nicht allzu prominent vertreten. Das Bundesfinanzgericht („BFG“) hat sich, soweit ersichtlich, zuletzt im Jahr 2017 in seinem Erkenntnis vom 17.08.2017, RV/5100701/2013 mit dem Mietkaufvertrag beschäftigt und einige praxisdienliche Hinweise zur steuerlichen Einordnung gegeben.

TIPP:

Das Mietkaufmodell ist rechtlich von einem Rechtanwalt zu prüfen, insbesondere im Hinblick auf den Konsumentenschutz, damit das auch hält, was unterschrieben wird.

Wird der Vertrag in wirtschaftlicher Betrachtungsweise von Beginn an als Kauf eingestuft, ist die Wohnung ab Vertragsabschluss dem Mieter zuzurechnen. Überwiegen die Eigenschaften der Nutzungsüberlassung, erfolgt die Zurechnung bis zum zivilrechtlichen Eigentumsübergang an den Vermieter. Je nachdem wie die Zuordnung des wirtschaftlichen Eigentums erfolgt, kommen für den Bauträger unterschiedliche steuerliche Konsequenzen zur Anwendung.

Aus steuerlicher Sicht kann das Mietkaufmodell, je nach vertraglicher Ausgestaltung, wie folgt eingeteilt werden:

„echter“ Mietkauf und
„unechter“ Mietkauf.

Beim „echten“ Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum erst bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums (der Chancen und Risken der Immobilie), also idR nicht vor Ausübung der Kaufoption über. Beim „unechten“ Mietkauf erwirbt der Vertragspartner bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses das wirtschaftliche Eigentum bzw. mit wirtschaftlicher Übergabe der Immobilie. Die nachfolgende Tabelle stellt die steuerlichen Konsequenzen je nach Einstufung vereinfacht im Überblick dar, wobei im Folgenden von einer Eigennutzung durch den privaten Mieter/Käufer ausgegangen wird ¹⁾:

	„unechter“ Mietkauf	„echter“ Mietkauf
Typische Merkmale	· Der Kaufpreis wird im Vorhinein festgelegt· Die Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis angerechnet· Der Verkauf steht von vornherein im Mittelpunkt· Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind so ausgestaltet, dass das Ausüben der Kaufoption wirtschaftlich gesehen nahezu sicher ist	· Der Kaufpreis wird erst bei Optionsausübung ermittelt (zB mittels definierter KP-Formel) und steht bei Vertragsabschluss noch nicht fest· Die Mietzahlungen werden auf den Kaufpreis nicht angerechnet· Im Vertragsabschluss steht die Nutzungsüberlassung im Vordergrund· Die Optionseinräumung ist ein eigenständiges Nebengeschäft· Die Optionsausübung ist wirtschaftlich gesehen ungewiss
Wirtschaftlicher Eigentümer bei Vertragsabschluss/Übergabe	Mieter	Bauträger Erst wenn die Option ausgeübt wird, geht idR das Eigentum auf den Mieter über
Wer kann Abschreibung geltend machen?	Mieter	Bauträger
Ausweis in Bilanz des Bauträgers	Die Herstellungskosten der abgehenden Wohnung werden durch Kaufpreisforderung (diskonierter KP) ersetzt	Anlagevermögen
ESt/KöSt: Realisierung Veräußerungsgewinn	Bei Vertragsabschluss bzw. allenfalls später bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums	Bei Übergang des wirtschaftlichen Eigentums auf den „Mieter“, also idR erst in jenemVeranlagungszeitraum, in dem die Kaufoption ausgeübt wird
ESt: Hauptwohnsitz-befreiung für Mieter bei zeitnahem Verkauf nach Ziehung der Kaufoption möglich?	Ja, sowohl Befreiung gem. § 30 Abs 2 Z 1 lit a (2 Jahre ab Ankauf) als auch lit b (5 aus 10 Regel) anwendbar.	Ja, Befreiung gem. § 30 Abs 2 Z 1 lit b (5 aus 10 Regel) anwendbar. Die Mietzeit zählt bereits zu den 5 Jahren
USt: Laufende Miete	idR unecht steuerfrei/Option zur USt-Pflicht möglich Laufende Miete stellt Kaufpreisrate für die Lieferung der Wohnung dar	Steuerpflichtige Vermietung für Wohnzwecke; ermäßigter Steuersatz von 10%
USt: VSt-Abzug aus Herstellungskosten, wenn Mietkauf von vornherein geplant?	Nein	Ja
USt: Positive Vorsteuerberichtigung möglich, falls von vornherein unecht steuerfreier Verkauf geplant?	Nein	Ja, die gesamte Vorsteuer aus den Herstellungskosten kann bei Vertragsabschluss als positive Vorsteuerberichtigung geltend gemacht werden
USt: Veräußerungserlös	idR unecht steuerfrei, keine § 12 Abs 10 UStG Vorsteuerberichtigung, weil die Vorsteuern für die Herstellungskosten weder bisher noch in Zukunft geltend gemacht werden können; Option zur USt möglich	Unecht steuerfrei mit § 12 Abs 10 UstG Vorsteuerberichtigung in Höhe der noch offenen 20tel seit Vertragsabschluss
Grunderwerbsteuer	Wird grundsätzlich bei Vertragsabschluss ausgelöst. Kann uU, mittels einer auf das Verpflichtungsgeschäft wirkenden aufschiebenden Bedingung, hinausgeschoben werden	Wird erst bei Optionsausübung ausgelöst

^{1) Es wird hier vereinfachend davon ausgegangen, dass die Zurechnung der Immobilie einkommensteuerlich und umsatzsteuerlich gleichlaufend ist. Dies ist nach der Judikatur des EuGH betreffend Leasing aber nicht immer so der Fall.}