Bemessungsgrundlage für die Berechnung der ImmoESt

Besteht für einen das Grundstück betreffenden Kredit eine Solidarhaftung (mit dem Käufer), so ist der gesamte noch offene Betrag der Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen. Der Verkäufer hat grundsätzlich (auch) den gesamten Betrag geschuldet (ebenso wie der Käufer). Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise (allenfalls den halben Betrag zu berücksichtigen) ist diesem Sachverhalt nicht zugänglich.

Entscheidung: BFG 30. 8. 2018, RV/5101456/2017; Revision nicht zulässig

Norm: § 30 EStG

Rechtliche Begründung

In seiner rechtlichen Begründung führte das BFG aus, dass neben dem Verkaufspreis auch alle sonstigen wirtschaftlichen (geldwerten) Vorteile, die dem Veräußerer aus der Veräußerung zukommen, zum Veräußerungserlös (vgl VwGH 28. 11. 2000, 97/14/0032). Dazu gehören insbesondere vom Käufer übernommene Verbindlichkeiten (wie etwa hypothekarisch gesicherte Kredite) oder Ablösen für bereits getätigte Investitionen. Übernimmt der Käufer nur das hypothekarisch belastete Grundstück, nicht hingegen die zugrunde liegende Verbindlichkeit, erhöht diese nicht den Veräußerungserlös.

Wird in einem Kaufvertrag über ein belastetes Grundstück vereinbart, dass eine lastenfreie Übergabe erfolgen muss, womit der Veräußerer für die Lastenfreistellung vor der Übergabe des Grundstücks zu sorgen hat und übernimmt der Erwerber die Kosten der Lastenfreistellung, stellt dies eine Gegenleistung dar, die den Veräußerungserlös erhöht.

Im vorliegenden Kaufvertrag war unmissverständlich vereinbart worden, dass der Käufer sämtliche Schulden aus dem aushaftenden Kredit zu zahlen hätte. Der Käufer übernahm also nicht nur ein hypothekarisch besichertes Grundstück, sondern auch die zugrunde liegende Verbindlichkeit. Im gegenständlichen Sachverhalt hatte der Käufer auch tatsächlich den offenen Betrag iHv 16.637 Euro beglichen. Obwohl hinsichtlich der übernommenen Verbindlichkeiten keine Gegenleistung geflossen war, wurde der Verkäufer durch den Wegfall der Verbindlichkeit doch „bereichert“. Nach den Ausführungen des BFG wurde der Verkäufer insbesondere mit dem gesamten aushaftenden Betrag bereichert, da sowohl in der Pfandurkunde als auch im Abstattungskreditvertrag beide Vertragspartner (Käufer und Verkäufer) genannt seien und für den (gesamten) Kredit eine Solidarhaftung bestand. Der Verkäufer hätte also grundsätzlich vom Kreditgeber für den gesamten Betrag zur Disposition herangezogen werden können.

Damit sei also jedenfalls die vom Käufer übernommene Verbindlichkeit iHv 16.637 Euro dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis von 30.000 Euro hinzuzurechnen.