Mit der Einführung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes (ImmoInvFG) im Jahr 2003 wurde im Einkommensteuergesetz eine beschränkte Steuerpflicht für Einkünfte, die ein in- oder ausländischer Fonds aus österreichischen Immobilien erzielt, normiert. Besteuert werden die ausschüttungsgleichen Erträge, welche sich bei beschränkter Steuerpflicht – vereinfacht ausgedrückt – aus den Einkünften aus der laufenden Vermietung und der jährlichen Wertveränderung der Liegenschaften zusammensetzen. Einkünfte aus Liquiditätsanlagen des Fonds unterliegen nicht der beschränkten Steuerpflicht. Immobilienfonds werden steuerlich transparent behandelt. Demzufolge werden die Einkünfte direkt den jeweiligen Investoren zugerechnet.
Steuersubjekt für die Immobilienfondsbesteuerung ist regelmäßig der einzelne Anleger und nicht der Fonds. Steuerlich gesehen werden die Einkünfte aus den vom Fonds gehaltenen Immobilien auf Ebene der Anleger in Kapitaleinkünfte transformiert. Durch diese Umwandlung kommen, wie im Bereich der Kapitaleinkünfte üblich, zwei Erhebungsarten in Betracht: einerseits der Steuerabzug durch den Abzugsverpflichteten (hier KVG) und andererseits die Veranlagung beim Investor. Hier kam es durch das Abgabenänderungsgesetz 2023 – AbgÄG 2023 zu gesetzlichen Änderungen.
Rechtslage vor Inkrafttreten des AbgÄG 2023
Im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht mussten Anleger eine Steuererklärung in Österreich abgeben, wenn sie Anteile an Immo-Fonds im Bestand hatten, welche an einen unbeschränkten Personenkreis („public placement“) angeboten wurden. Sogenannte Publikumsfonds richten sich grundsätzlich an die breite Masse und können von jedermann erworben werden.
In der Regel werden solche Produkte häufig von natürlichen Personen erworben, welche in Österreich bei beschränkter Steuerpflicht nur Steuererklärungen abgeben müssen, wenn die Einkünfte den Veranlagungsfreibetrag überschreiten. Der Freibetrag beträgt für das Jahr 2023 EUR 2.126,00 und für das Jahr 2024 EUR 2.330,00 (Betrag entsprechend dem PrAG 2024: EUR 12.816 – 10.486). Anders als bei natürlichen Personen gibt es für Körperschaften keinen Freibetrag.
Wenn die Anteile von Immobilienfonds sowohl rechtlich als auch tatsächlich nur einem eingeschränkten Personenkreis („private placement“) angeboten wurden, war die Kapitalverwaltungsgesellschaft („KVG“) des Fonds gemäß der früheren Rechtslage dazu verpflichtet, die Steuer für die Investoren abzuführen. Der Steuerabzug musste innerhalb von 4 Monaten nach Geschäftsjahresende des Fonds von der KVG vorgenommen und bis zum 15. Tag nach Ablauf dieses Kalendermonats an das zuständige Finanzamt abgeführt werden. Durch die Einhebung im Abzugswege entfällt die Erklärungspflicht für den Investor.
Rechtslage nach Inkrafttreten des AbgÄG 2023
Durch das AbgÄG 2023 wurde
– sowohl die Verpflichtung zum Steuerabzug für die KVG erweitert
– als auch die Frist für den Steuerabzug verlängert.
Entsprechend dem in 2023 geänderten § 99 EStG reicht es nunmehr aus, wenn die Anteile entweder in rechtlicher oder in tatsächlicher Hinsicht NICHT einem unbestimmten Anlegerkreis angeboten werden, um die KVG zum Steuerabzug zu verpflichten.
Dadurch ändert sich die Rechtslage für Investoren von Fonds, die zwar rein formal als Publikumsfonds ausgestaltet sind, allerdings tatsächlich nur an/von einem eingeschränkten Personenkreis (insbesondere institutionellen Investoren) vertrieben bzw. erworben werden. Die Frist für den Steuerabzug durch die KVG wurde durch das AbgÄG 2023 auf 7 Monate verlängert und ist damit im Gleichklang zu den Meldebestimmungen für Fonds, welche die Steuerdaten an die OeKB melden. Der Steuersatz für die Abzugsteuer beträgt grundsätzlich 27,5 %, kann aber auf 23 % (KöSt-Satz ab dem Jahr 2024) reduziert werden, wenn der Empfänger der Einkünfte eine Körperschaft ist.
Eine weitere Neuerung ergab sich für an einen eingeschränkten Personenkreis vertriebene Dachfonds, welche nicht unmittelbar in die österreichischen Immobilien investiert sind, sondern lediglich Anteile an Immobilienpublikumsfonds (Zielfonds) halten. Durch das Transparenzprinzip kommt es grundsätzlich zu einem mehrfachen Durchgriff bis hin zum einzelnen Anleger des Dachfonds. In der Praxis ist es für nicht in Österreich ansässige Dachfondsanleger äußerst schwierig, die beschränkte Steuerpflicht zu erkennen.
Durch das AbgÄG 2023 wurde deshalb für den Dachfonds die Möglichkeit geschaffen, die Einkommensteuer bzw Körperschaftsteuer für seine Anleger im Abzugswege abzuführen, wenn auf Ebene des Zielfonds noch kein Steuerabzug erfolgt ist. Für Anleger eines Dachfonds ist allerdings zu beachten, dass es sich dabei lediglich um ein Wahlrecht und keine Verpflichtung handelt. Sollte von diesem Wahlrecht nicht Gebrauch gemacht werden, besteht hier in Österreich auf Anlegerebene grundsätzlich weiterhin Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung beim Finanzamt.
Mit der Einführung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes (ImmoInvFG) im Jahr 2003 wurde im Einkommensteuergesetz eine beschränkte Steuerpflicht für Einkünfte, die ein in- oder ausländischer Fonds aus österreichischen Immobilien erzielt, normiert. Besteuert werden die ausschüttungsgleichen Erträge, welche sich bei beschränkter Steuerpflicht – vereinfacht ausgedrückt – aus den Einkünften aus der laufenden Vermietung und der jährlichen Wertveränderung der Liegenschaften zusammensetzen. Einkünfte aus Liquiditätsanlagen des Fonds unterliegen nicht der beschränkten Steuerpflicht. Immobilienfonds werden steuerlich transparent behandelt. Demzufolge werden die Einkünfte direkt den jeweiligen Investoren zugerechnet.
Steuersubjekt für die Immobilienfondsbesteuerung ist regelmäßig der einzelne Anleger und nicht der Fonds. Steuerlich gesehen werden die Einkünfte aus den vom Fonds gehaltenen Immobilien auf Ebene der Anleger in Kapitaleinkünfte transformiert. Durch diese Umwandlung kommen, wie im Bereich der Kapitaleinkünfte üblich, zwei Erhebungsarten in Betracht: einerseits der Steuerabzug durch den Abzugsverpflichteten (hier KVG) und andererseits die Veranlagung beim Investor. Hier kam es durch das Abgabenänderungsgesetz 2023 – AbgÄG 2023 zu gesetzlichen Änderungen.
Rechtslage vor Inkrafttreten des AbgÄG 2023
Im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht mussten Anleger eine Steuererklärung in Österreich abgeben, wenn sie Anteile an Immo-Fonds im Bestand hatten, welche an einen unbeschränkten Personenkreis („public placement“) angeboten wurden. Sogenannte Publikumsfonds richten sich grundsätzlich an die breite Masse und können von jedermann erworben werden.
In der Regel werden solche Produkte häufig von natürlichen Personen erworben, welche in Österreich bei beschränkter Steuerpflicht nur Steuererklärungen abgeben müssen, wenn die Einkünfte den Veranlagungsfreibetrag überschreiten. Der Freibetrag beträgt für das Jahr 2023 EUR 2.126,00 und für das Jahr 2024 EUR 2.330,00 (Betrag entsprechend dem PrAG 2024: EUR 12.816 – 10.486). Anders als bei natürlichen Personen gibt es für Körperschaften keinen Freibetrag.
Wenn die Anteile von Immobilienfonds sowohl rechtlich als auch tatsächlich nur einem eingeschränkten Personenkreis („private placement“) angeboten wurden, war die Kapitalverwaltungsgesellschaft („KVG“) des Fonds gemäß der früheren Rechtslage dazu verpflichtet, die Steuer für die Investoren abzuführen. Der Steuerabzug musste innerhalb von 4 Monaten nach Geschäftsjahresende des Fonds von der KVG vorgenommen und bis zum 15. Tag nach Ablauf dieses Kalendermonats an das zuständige Finanzamt abgeführt werden. Durch die Einhebung im Abzugswege entfällt die Erklärungspflicht für den Investor.
Rechtslage nach Inkrafttreten des AbgÄG 2023
Durch das AbgÄG 2023 wurde
– sowohl die Verpflichtung zum Steuerabzug für die KVG erweitert
– als auch die Frist für den Steuerabzug verlängert.
Entsprechend dem in 2023 geänderten § 99 EStG reicht es nunmehr aus, wenn die Anteile entweder in rechtlicher oder in tatsächlicher Hinsicht NICHT einem unbestimmten Anlegerkreis angeboten werden, um die KVG zum Steuerabzug zu verpflichten.
Dadurch ändert sich die Rechtslage für Investoren von Fonds, die zwar rein formal als Publikumsfonds ausgestaltet sind, allerdings tatsächlich nur an/von einem eingeschränkten Personenkreis (insbesondere institutionellen Investoren) vertrieben bzw. erworben werden. Die Frist für den Steuerabzug durch die KVG wurde durch das AbgÄG 2023 auf 7 Monate verlängert und ist damit im Gleichklang zu den Meldebestimmungen für Fonds, welche die Steuerdaten an die OeKB melden. Der Steuersatz für die Abzugsteuer beträgt grundsätzlich 27,5 %, kann aber auf 23 % (KöSt-Satz ab dem Jahr 2024) reduziert werden, wenn der Empfänger der Einkünfte eine Körperschaft ist.
Eine weitere Neuerung ergab sich für an einen eingeschränkten Personenkreis vertriebene Dachfonds, welche nicht unmittelbar in die österreichischen Immobilien investiert sind, sondern lediglich Anteile an Immobilienpublikumsfonds (Zielfonds) halten. Durch das Transparenzprinzip kommt es grundsätzlich zu einem mehrfachen Durchgriff bis hin zum einzelnen Anleger des Dachfonds. In der Praxis ist es für nicht in Österreich ansässige Dachfondsanleger äußerst schwierig, die beschränkte Steuerpflicht zu erkennen.
Durch das AbgÄG 2023 wurde deshalb für den Dachfonds die Möglichkeit geschaffen, die Einkommensteuer bzw Körperschaftsteuer für seine Anleger im Abzugswege abzuführen, wenn auf Ebene des Zielfonds noch kein Steuerabzug erfolgt ist. Für Anleger eines Dachfonds ist allerdings zu beachten, dass es sich dabei lediglich um ein Wahlrecht und keine Verpflichtung handelt. Sollte von diesem Wahlrecht nicht Gebrauch gemacht werden, besteht hier in Österreich auf Anlegerebene grundsätzlich weiterhin Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung beim Finanzamt.
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