Karin Fuhrmann im BFGjournal zu Gast

Mag. Karin Fuhrmann berät primär in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Bauherrenmodelle, Investitions- und Finanzierungsmodelle sowie Umgründungen und Strukturierung von Transaktionen bei in- und ausländischen Unternehmen mit Immobilienbesitz bzw Bauträgern und Entwicklern. Fuhrmann ist zudem Mitherausgeberin der neu im Linde Verlag erscheinenden Fachzeitschrift „immo aktuell – Steuern – Immobilien – Recht“. Nach der Präsentation des ersten Hefts baten wir sie zum Interview.

BFGjournal: Das erste Heft vom immo aktuell ist inhaltlich breit gefächert. Es behandelt Immobilien und Steuern, den Lagezuschlag, Airbnb und die Wiener Bauordnung. Auch die aktuelle Rechtsprechung wird kommentiert. Welche Themen werden Sie als Mitherausgeberin schwerpunktmäßig abdecken?

Karin Fuhrmann: Gemeinsam mit meinem Kollegen MMag. Florian Petrivkovic bin ich hauptsächlich für die Bereiche Grund­erwerbsteuer, Gebühren, aber auch Immobilien im Betriebs­vermögen sowie für alle im Zusammenhang mit Investitionsthemen entstehende Steuerfragen zuständig.

BFGjournal: Demnächst veröffentlicht das BMF eine Info zur steuerlichen Behandlung von für Anteils­inhaber angeschaffte bzw hergestellte Immobilien. Die aktuelle VwGH-Rechtsprechung im Zusammenhang mit Gebäuden, die von Kapital­gesellschaften oder Stiftungen errichtet und Gesellschaftern, Begünstigten oder Stiftern überlassen bzw vermietet werden, macht eine Überarbeitung von Rz 637 und 638 KStR 2013 (Prüfungsschema Wurzel­ausschüttung, Markt-/Rendite­miete) notwendig. Wie beurteilen Sie die Info aus Sicht der Praxis? Sind die in der Info behandelten Luxuswohnungen tatsächlich ein steuer­rechtliches Thema von allgemeinem Interesse oder bleiben diese auf wenige, „exotische“ Fälle beschränkt?

Karin Fuhrmann: Es ist sehr positiv zu beurteilen, dass das BMF die Zeit bis zur nächsten Richtlinienw­artung mit dieser BMF-Info überbrückt. Tatsächlich ist dieses Thema für die Praxis von großer Bedeutung, weil es nicht immer nur um besonders luxuriöse oder extravagante Immobilien geht und viele Gründe dafür sprechen können, eine Immobilie – auch wenn diese dann an den Gesellschafter vermietet wird – nicht im Privat­vermögen anzuschaffen. Da sich die Judikatur in diesem Zusammenhang in den letzten Jahren in eine positive Richtung verändert hat, wird diese BMF-Info zur Rechts- und Planungssicherheit beitragen.

BFGjournal: Über die Besteuerung privater Grundstücks­geschäfte wird seit Inkrafttreten des 1. Stabilitäts­gesetzes 2012, mit dem die Besteuerung von Immobilienveräußerungen im Einkommen­steuerrecht umfassend neu geregelt wurde (Immobilienertrag­steuer), diskutiert. Warum ist das so und hätten Sie Vorschläge? Ist das aktuelle Flat-Tax-System aus Ihrer Sicht gerecht?

Karin Fuhrmann: Die Immobilienertrag­steuer hat mit ihrer Einführung natürlich viele Fragen aufgeworfen, die sich in der Vergangenheit nicht gestellt hatten, weil bis dahin die Veräußerung von Immobilien im Privat­vermögen nach Ablauf der Spekulations­frist steuerfrei war. Wird nun eine gänzlich neue Steuer eingeführt, ergeben sich naturgemäß viele Fragen – angefangen vom Umfang von Befreiungen bis hin zur Ermittlung der Steuer­bemessungsgrundlage. Erfreulicherweise nimmt die Anzahl an Entscheidungen durch das BFG und den VwGH zu, sodass auch hier wichtige Klarstellungen erfolgen.

Ein Vorschlag von mir wäre zB, dass die Finanz­verwaltung nicht starr an der Grenze von 1.000 m ² für Grundstücke im Zusammenhang mit der Hauptwohnsitz­befreiung festhält, weil der VwGH hier von Verkehrsüblichkeit gesprochen hat.

„Die Rechtsprechung zu Liebhabereifragen hat sich in der jüngeren Vergangenheit durchaus positiv entwickelt“

Ob die Immobilienertrag­steuer als solche gerecht ist, möchte ich nicht beurteilen. Der Gesetzgeber hat durch die Pauschalregelung für Altfälle versucht, für Immobilien, die schon lange im Besitz sind, Erleichterungen zu schaffen, was besonders wichtig war.

BFGjournal: Die Hauptwohnsitz­befreiung bei derartigen Grundstückstransaktionen beschäftigte zuletzt mehrfach den VwGH (zB befreiter Grund­anteil, Mietkaufmodelle, Toleranz­fristen etc). Sind die Probleme nun beseitigt oder rechnen Sie mit weiteren Erkenntnissen?

Karin Fuhrmann: Die bisherige Judikatur hat mit Sicherheit viel Klarheit geschaffen, allerdings wird es definitiv noch weitere Entscheidungen geben, weil immer neue Sachverhalte auftreten, die von der Judikatur noch nicht umfasst sind. Auch die Einkommen­steuerrichtlinien 2000 decken nicht alle im echten Leben vorkommenden Fallkonstellationen ab, obwohl diese bereits sehr detailliert ausgearbeitet sind.

BFGjournal: Im Zusammenhang mit der Bewertung von Liegenschaften verwendet der Steuer­gesetzgeber Begriffe wie gemeiner Wert, Teilwert und fiktive Anschaffungs­kosten als Bewertungsmaßstab, nicht aber den im Liegenschafts­bewertungsgesetz verwendeten Begriff des Verkehrs­werts. Wäre eine Vereinheitlichung wünschens­wert?

Karin Fuhrmann: Eine Vereinheitlichung wäre sicherlich wünschens­wert, obwohl bei den genannten Begriffen aufgrund der Judikatur eine klare Abgrenzung möglich ist. Sofern der Gesetzgeber den Begriff des Verkehrs­werts übernehmen wird, müsste sich dieser wohl mit jenem im Liegenschafts­bewertungsgesetz decken. Gutachter definieren bei Gutachten für steuerliche Zwecke regelmäßig den Verkehrs­wert nach dem Liegenschafts­bewertungsgesetz. Der VwGH bzw das BFG verwirft solche Gutachten aber dann, weil das Liegenschafts­bewertungsgesetz für das Steuer­recht keine Relevanz hat. Dieses Problem wäre mit der Vereinheitlichung und Implementierung der Maßgeblichkeit des Liegenschafts­bewertungsgesetzes sofort gelöst.

BFGjournal: Diskussionswürdig ist auch die Aufteilung von Anschaffungs­kosten von Mietwohngrundstücken auf Grund und Boden und Gebäuden, die durch das Steuerreform­gesetz 2015/2016 grundlegend novelliert wurde. Sind die aktuellen Ansätze der auf § 16 Abs 1 Z 8 EStG beruhenden Grund­anteilverordnung, die auf objektiven Größen wie der Anzahl an Einwohnern je Gemeinde, der Anzahl an vermieteten Einheiten im Mietobjekt, aber auch auf unbestimmten Gesetzesbegriffen wie den durchschnittlichen Anschaffungs­kosten baureifer Grundstücke basiert, sachge­recht? ¹

Karin Fuhrmann: Sachge­recht ist ein großes Wort. Es ist zu begrüßen, dass der Gesetzgeber mit der Verordnung die Möglichkeit geschaffen hat, auch vom Gesetz abweichende Prozentsätze zu verwenden, und dies anhand relativ eindeutiger Kriterien.

Die durchschnittlichen Anschaffungs­kosten baureifer Grundstücke wurden jüngst durch das BFG dahingehend definiert, dass jene Werte, die die Zeitschrift Gewinn veröffentlicht, herangezogen werden können. Diesbezüglich wäre es wünschens­wert, dass das BMF eine geeignete Datenquelle definiert, die ganz Österreich abdeckt und eben auch den Vorstellungen des BMF entspricht. Dass es nicht die Durchschnitts­werte der Statistik Austria sind, wurde klargestellt, allerdings wäre es gut, hier in Abstimmung zwischen der Statistik Austria und dem BMF zu Werten zu gelangen, die auch vom BMF sowie für diese Zwecke akzeptiert werden.

BFGjournal: Unter welchen Voraussetzungen würden Sie einem Privatanleger die Anschaffung einer Vorsorgewohnung empfehlen?

Karin Fuhrmann: Da die Anlageberatung nicht vom Berufsbild des Steuerberaters umfasst ist, würde ich eine solche Empfehlung nicht aussprechen. Meine Privatmeinung dazu ist, dass die Anschaffung einer Vorsorgewohnung als zusätzliche Säule für die Pensionsvorsorge durchaus geeignet ist, auch wenn die Preisentwicklung die Renditen in der Vergangenheit wesentlich hat sinken lassen. Aufgrund der niedrigen Zinslandschaft können günstige Kredite aufgenommen werden, die eine Finanzierung des Ankaufs auch mit relativ geringen Eigenmitteln ermöglichen.

BFGjournal: Wie beurteilen Sie die Position der Rechtsprechung und der Verwaltungspraxis zum Thema der Liebhaberei bei Vermietungen von Immobilien? Wird der „kleine Vermieter“, der zB lediglich eine Eigentumswohnung vermietet und gemäß § 1 Abs 2 Z 3 LVO liebhabereiverdächtig ist, gegenüber dem Vermieter eines Zinshauses ( § 1 Abs 1 LVO) benachteiligt?

Karin Fuhrmann: Die Rechtsprechung zu Liebhabereifragen hat sich in der jüngeren Vergangenheit durchaus positiv entwickelt. Jedenfalls bieten die Liebhaberei­verordnung und die Liebhaberei­richtlinien 2012 ein hohes Maß an Rechtssicherheit, sodass Immobilieninvestments steuerlich gut geplant werden können. Eine Benachteiligung der kleinen Vermietung ist meines Erachtens nicht gegeben. Man darf nicht nur die steuerlichen Rahmenbedingungen sehen, sondern muss auch die rechtlichen Voraussetzungen berücksichtigen, die auf die wirtschaftliche Betätigung maßgeblichen Einfluss haben. Da der Käufer einer neu errichteten Eigentumswohnung keinen Mietzinsbeschränkungen unterliegt, ist der kürzere Beobachtungs­zeitraum einerseits machbar und andererseits keine echte Benachteiligung. Hier fließt natürlich auch der Umstand ein, dass in Abhängigkeit von der privaten Lebenssituation des Investors eine spätere Privatnutzung nie ganz ausgeschlossen werden kann.

BFGjournal: Sie beschäftigen sich seit Jahrzehnten mit Immobilien und haben zahlreiche Bücher, Handbücher und Kommentare verfasst. Waren die Entwicklungen immer vorhersehbar oder gab es auch Überraschungen?

Karin Fuhrmann: Es gab immer wieder Überraschungen. Die größten waren wohl die Abschaffung der Spekulations­frist und die Einführung der Immobilienertrag­steuer, mit denen ich ehrlich gesagt nicht gerechnet habe. So hat diesbezüglich auch Deutschland im Vorfeld einige Anläufe genommen und verfügt noch immer über die Spekulations­frist, weil die gesetzlichen Änderungen immer gescheitert sind.

¹ Vgl BFG 21. 2. 2018, RV/1100449/2017; Bodis/Prodinger, Offene Fragen bei der Ermittlung des Grund­anteils, SWK 6/2017, 359; Fuhrmann/Kerbl, Das neue Aufteilungs­verhältnis der Anschaffungs­kosten auf Grund und Boden und Gebäude im außerbetrieblichen Bereich, immolex 2016, 11; Mayr, Grund- und Boden-Anteil bei vermieteten Gebäuden, RdW 2016, 419; Prodinger, Grund­anteilverordnung – pauschale Ermittlung des Grund­anteils, SWK 16/2016, 737; Prodinger, Ermittlung des Grund­anteils – neue Aussage des BMF, SWK 26/2017, 1111; Renner, Aufteilung von Anschaffungs­kosten bebauter Grundstücke, SWK 11/2018, 514.