Bei einer Blockchain handelt es sich um eine dezentral geführte digitale Datenbank, in der Daten in einzelnen Datensätzen (Blöcken) gespeichert werden. Die einzelnen Blöcke sind wie bei einer Kette miteinander verknüpft. Werden neue Daten im System erfasst, wird die Kette an Daten in der Datenbank, um die neuen Informationen „verlängert“; maW: die neuen Daten werden als neue Blöcke zur Blockchain hinzugefügt. Wurden Daten in der Blockchain einmal erfasst, können sie grundsätzlich nicht mehr geändert oder gelöscht werden.
Erklärte Vorteile der Blockchain sind
maximale Transparenz,
Nachverfolgbarkeit von Änderungen,
permanente Verfügbarkeit der Daten,
Manipulationssicherheit durch dezentrale Speicherung und Validierung der Daten,
(potentiell) erhebliche Zeit- und Kostenersparnis durch die fehlende Notwendigkeit der Einbindung von Intermediären (z.B. Banken, Makler).
Die Blockchain in der Immobilienbranche
Die Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain im Immobiliensektor erscheinen auf den ersten Blick vielfältig:
Kauf von Immobilien per Mausklick unter Vermeidung hoher Transaktionskosten,
Vermittlung von Immobilien über die Blockchain zT ohne Einbindung von Maklern,
digitale Abwicklung des Property Managements,
Auswertung von in der Blockchain hinterlegten Daten für die Immobilienbewertung etc.
Betrachtet man die angeführten Beispiele näher, wird klar, dass der Einsatz der Blockchain in einigen Bereichen aktuell erst sehr begrenzt möglich ist. Der Ankauf einer Immobilie über die Blockchain etwa ist zumindest derzeit aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich nur schwer umsetzbar. Vor Durchführung einer Immobilientransaktion und der letztlichen Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch ist beispielsweise sicherzustellen, dass grundverkehrsrechtliche Bestimmungen nicht verletzt und Grunderwerbsteuer sowie Grundbucheintragungsgebühr ordnungsgemäß entrichtet wurden.
Die Einbindung eines Rechtsanwalts oder Notars erscheint damit in Österreich jedenfalls unumgänglich. Eine vollautomatisierte Verwendung der Blockchain ohne jegliche Einbindung von Intermediären wird kurzfristig (zumindest aus heutiger Sicht) nicht möglich sein.
Einfacher umsetzbar erscheint demgegenüber die Implementierung von sogenannten „Smart Contracts“ bei der Vermietung einer Immobilie, insb. auch iZm diversen Dienstleistern (z.B. Hausverwaltung). Bei einem Smart Contract handelt es sich grundsätzlich um einen Vertrag, der digital abgeschlossen und durchgeführt wird. Die im System hinterlegten Klauseln werden automatisch überwacht. Es kommt (unter Zuhilfenahme von Algorithmen) zu einer automatisierten Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen, sobald die in der Blockchain hinterlegten Bedingungen (Trigger Events) erfüllt werden. Wird beispielsweise ein Mietvertrag als Smart Contract errichtet, ist eine vollautomatisierte Entrichtung der Miete über die Blockchain möglich.
Problematisch im Zusammenhang mit Smart Contracts ist jedoch die Durchführung von Vertragsanpassungen (z.B. im Fall von Willensmängeln bei Vertragsabschluss). Eine solche Anpassung des Vertrags ist grundsätzlich systemwidrig, da Transaktionen in der Blockchain nachträglich nicht geändert oder gar gelöscht werden sollten. Ein weiteres Problem stellen unbestimmte Vertragsbegriffe dar, die einer Interpretation durch den Rechtsanwender bedürfen. Eine solche Interpretation kann aber keinesfalls durch ein vollautomatisiertes System erfolgen. Somit erscheint aus unserer Sicht derzeit einzig bei standardisierten, einfachen Verträgen die Anwendung der Blockchain praktikabel und effizient einsetzbar.
Denkbar wäre der verstärkte Einsatz der neuen Technologie zudem bei der Suche nach geeigneten Assets. Die Verwendung der Blockchain könnte den Suchvorgang entscheidend verkürzen, wenn alle erforderlichen Daten zentral über die Blockchain abrufbar sind und nicht mehr über diverse Immobilienplattformen abgefragt und miteinander verglichen werden müssen. Auch die zT erheblich ins Gewicht fallenden Maklergebühren könnten so entscheidend gesenkt werden.
Die Blockchain / Security Token Offering (STO)
Im Gegensatz zu einem klassischen Wertpapier ist der Security Token ein sehr flexibel gestaltbarer Smart Contract, der vom Ausgeber in seiner Art und seinem Umfang entsprechend definiert wird. Hierbei wird ein klassisches Wertpapier auf einer Blockchain transparent verbrieft. Es kann sich hierbei um klassische Aktien, Anteilen, Schuldverschreibungen o.ä. handeln. Aus steuerlicher bzw. bilanzieller Sicht werden die über ein STO ausgegebenen Wertpapiere wie herkömmliche Wertpapiere behandelt.
Fazit
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass sich die Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain im Immobiliensektor insgesamt derzeit noch in den Kinderschuhen befinden. Insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten in Österreich im Zusammenhang mit dem Ankauf von Immobilien beschränken die Möglichkeit zu einer umfassenden Implementierung der Blockchain erheblich (Notwendigkeit der Einbindung von Rechtsanwälten und Notaren für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch). Eine vollständige Automatisierung in diesem Bereich ist zumindest aus heutiger Sicht noch nicht möglich. Bei der Suche nach der Wunschimmobilie oder im Property Management könnte die Blockchain jedoch schon jetzt mitunter zu einer spürbaren Steigerung der Effizienz führen und zu erheblichen Kostensenkungen beitragen. Ebenso erfährt die Blockchain im Bereich des STO eine kontinuierliche Nachfrage.
Zum Autor:
Mag. Gerald Kerbl, Steuerberater und Partner bei TPA
(Bild: © SasinParaksa) 
Der Begriff „Blockchain“
Bei einer Blockchain handelt es sich um eine dezentral geführte digitale Datenbank, in der Daten in einzelnen Datensätzen (Blöcken) gespeichert werden. Die einzelnen Blöcke sind wie bei einer Kette miteinander verknüpft. Werden neue Daten im System erfasst, wird die Kette an Daten in der Datenbank, um die neuen Informationen „verlängert“; maW: die neuen Daten werden als neue Blöcke zur Blockchain hinzugefügt. Wurden Daten in der Blockchain einmal erfasst, können sie grundsätzlich nicht mehr geändert oder gelöscht werden.
Erklärte Vorteile der Blockchain sind
Die Blockchain in der Immobilienbranche
Die Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain im Immobiliensektor erscheinen auf den ersten Blick vielfältig:
Betrachtet man die angeführten Beispiele näher, wird klar, dass der Einsatz der Blockchain in einigen Bereichen aktuell erst sehr begrenzt möglich ist. Der Ankauf einer Immobilie über die Blockchain etwa ist zumindest derzeit aufgrund der rechtlichen Rahmenbedingungen in Österreich nur schwer umsetzbar. Vor Durchführung einer Immobilientransaktion und der letztlichen Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch ist beispielsweise sicherzustellen, dass grundverkehrsrechtliche Bestimmungen nicht verletzt und Grunderwerbsteuer sowie Grundbucheintragungsgebühr ordnungsgemäß entrichtet wurden.
Die Einbindung eines Rechtsanwalts oder Notars erscheint damit in Österreich jedenfalls unumgänglich. Eine vollautomatisierte Verwendung der Blockchain ohne jegliche Einbindung von Intermediären wird kurzfristig (zumindest aus heutiger Sicht) nicht möglich sein.
Einfacher umsetzbar erscheint demgegenüber die Implementierung von sogenannten „Smart Contracts“ bei der Vermietung einer Immobilie, insb. auch iZm diversen Dienstleistern (z.B. Hausverwaltung). Bei einem Smart Contract handelt es sich grundsätzlich um einen Vertrag, der digital abgeschlossen und durchgeführt wird. Die im System hinterlegten Klauseln werden automatisch überwacht. Es kommt (unter Zuhilfenahme von Algorithmen) zu einer automatisierten Erfüllung der vertraglich vereinbarten Leistungen, sobald die in der Blockchain hinterlegten Bedingungen (Trigger Events) erfüllt werden. Wird beispielsweise ein Mietvertrag als Smart Contract errichtet, ist eine vollautomatisierte Entrichtung der Miete über die Blockchain möglich.
Problematisch im Zusammenhang mit Smart Contracts ist jedoch die Durchführung von Vertragsanpassungen (z.B. im Fall von Willensmängeln bei Vertragsabschluss). Eine solche Anpassung des Vertrags ist grundsätzlich systemwidrig, da Transaktionen in der Blockchain nachträglich nicht geändert oder gar gelöscht werden sollten. Ein weiteres Problem stellen unbestimmte Vertragsbegriffe dar, die einer Interpretation durch den Rechtsanwender bedürfen. Eine solche Interpretation kann aber keinesfalls durch ein vollautomatisiertes System erfolgen. Somit erscheint aus unserer Sicht derzeit einzig bei standardisierten, einfachen Verträgen die Anwendung der Blockchain praktikabel und effizient einsetzbar.
Denkbar wäre der verstärkte Einsatz der neuen Technologie zudem bei der Suche nach geeigneten Assets. Die Verwendung der Blockchain könnte den Suchvorgang entscheidend verkürzen, wenn alle erforderlichen Daten zentral über die Blockchain abrufbar sind und nicht mehr über diverse Immobilienplattformen abgefragt und miteinander verglichen werden müssen. Auch die zT erheblich ins Gewicht fallenden Maklergebühren könnten so entscheidend gesenkt werden.
Die Blockchain / Security Token Offering (STO)
Im Gegensatz zu einem klassischen Wertpapier ist der Security Token ein sehr flexibel gestaltbarer Smart Contract, der vom Ausgeber in seiner Art und seinem Umfang entsprechend definiert wird. Hierbei wird ein klassisches Wertpapier auf einer Blockchain transparent verbrieft. Es kann sich hierbei um klassische Aktien, Anteilen, Schuldverschreibungen o.ä. handeln. Aus steuerlicher bzw. bilanzieller Sicht werden die über ein STO ausgegebenen Wertpapiere wie herkömmliche Wertpapiere behandelt.
Fazit
Zusammengefasst lässt sich sagen, dass sich die Anwendungsmöglichkeiten der Blockchain im Immobiliensektor insgesamt derzeit noch in den Kinderschuhen befinden. Insbesondere die rechtlichen Gegebenheiten in Österreich im Zusammenhang mit dem Ankauf von Immobilien beschränken die Möglichkeit zu einer umfassenden Implementierung der Blockchain erheblich (Notwendigkeit der Einbindung von Rechtsanwälten und Notaren für die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch). Eine vollständige Automatisierung in diesem Bereich ist zumindest aus heutiger Sicht noch nicht möglich. Bei der Suche nach der Wunschimmobilie oder im Property Management könnte die Blockchain jedoch schon jetzt mitunter zu einer spürbaren Steigerung der Effizienz führen und zu erheblichen Kostensenkungen beitragen. Ebenso erfährt die Blockchain im Bereich des STO eine kontinuierliche Nachfrage.
Zum Autor:
Mag. Gerald Kerbl, Steuerberater und Partner bei TPA