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Neues zu Kryptoassets: Public Security Token Offering (STO) für Immobilienprojekte

(Bild: © Ivan-balvan) (Bild: © Ivan-balvan)

Krypto goes real estate: In Deutschland hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erstmals die Bewilligung erteilt, ein Public Security Token Offering (STO) durchzuführen.1 Mit einem Investitionsvolumen von 250 Mio Euro beabsichtigt die deutsche Fundament Group, Immobilienprojekte in Hamburg, Frankfurt und Jena zu finanzieren.2 Laut CoinDesk stand das STO im Herbst 2019 sowohl institutionellen als auch privaten Investoren offen.3

Die Autoren:

Christian Oberkleiner ist Experte für Rechtsformgestaltung und nationale und internationale Umgründungen von Unternehmen und verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich Konzernsteuerrecht, M&A und Due Diligence.

Gottfried Sulz hat sich insbesondere auf die Rechtsformgestaltung für KMU, Konzerne und freie Berufe sowie Merger & Akquisition, Sonderfragen des (inter)nationalen Steuerrechts, Bilanzrecht, Unternehmensnachfolge und Privatstiftungen spezialisiert.

Die Vorteile der Ausgabe einer tokenbasierten Schuldverschreibung in der Immobilienbranche sind

  • der erleichterte Handel für ausländische Investoren,
  • eine jederzeitige Verwertung der Token auf Zweitmärkten (i.e. Kryptobörsen und zukünftig möglicherweise auch „klassische“ Börsen) sowie
  • die Möglichkeit, Kleinstbeträge in Höhe des Nennbetrages der Token zu investieren.4

Die Schuldverschreibung ist mit jährlicher variabler Verzinsung nachrangig mit einem Nennwert von 1 Euro und Rückzahlung des vollen Nominalbetrages zum 31. 12. 2033 ausgestaltet, wobei die Investoren zusätzlich von den Wertsteigerungen des Immobilienportfolios profitieren können. Jede tokenbasierte Schuldverschreibung wird durch einen Token im Smart Contract der Fundament Group im Ethereum-Netzwerk repräsentiert. Ein- und Auszahlungen sind in Euro oder Kryptowährungen (Ether ETH) möglich.

Welche ertragsteuerlichen Folgen ergeben sich generell, wenn österreichische private Investoren mit ausschließlicher steuerlicher Ansässigkeit in Österreich sogenannte „Security Token“ (auch „Equity Token“ genannt) erwerben?5

  • Sofern die Anschaffung der Token gegen Bezahlung von Euro erfolgt, liegt für den Investor, der die Token im steuerlichen Privatvermögen anschafft, lediglich ein Anschaffungsvorgang vor, der keine Ertragsteuern auslöst.
  • Anderes gilt, wenn die Token durch Hingabe von anderen Kryptowährungen oder -assets erworben werden; diesfalls liegt steuerlich grundsätzlich ein Tausch vor, der innerhalb der einjährigen Spekulationsfrist der Einkommensteuerpflicht zum progressiven Tarif unterliegt.

Wie erfolgt die Besteuerung im steuerlichen Privatvermögen?

Bei wertpapierähnlichen Token wird nach überwiegender Ansicht von der Qualifikation als Genussrechte und somit als Kapitalvermögen ausgegangen. Beim Emittenten können diese je nach Ausgestaltung Eigen- oder Fremdkapital darstellen, wobei bei Vergleichbarkeit mit Schuldverschreibungen aus praktischer Sicht hier nur auf die Auswirkungen der Einstufung als Fremdkapital eingegangen wird.

Werden Zinszahlungen zB in Euro an den Investor getätigt, unterliegen diese beim Investor dem besonderen Steuersatz von 27,5 %, wenn

  • der Token ein Wertpapier darstellt, das ein Forderungsrecht verbrieft, und (!) ein von der Finanzverwaltung anerkanntes „Public Placement“ vorliegt.

Wertpapiere, die Forderungsrechte verbriefen, sind zB auf Namen oder auf Inhaber lautende Schuldverschreibungen. Public Placement bedeutet, dass die Token in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht einem unbestimmten Personenkreis angeboten werden müssen.

Bei Vorliegen eines solchen Token können allfällige Anschaffungsnebenkosten, Fremdfinanzierungskosten aus der Anschaffung und Kosten der laufenden Verwaltung der Token steuerlich nicht von den steuerpflichtigen Einnahmen abgezogen werden.

Liegt hingegen kein Wertpapier oder/und kein Public Placement vor, dann unterliegen die Zinsen dem vollen progressiven Einkommensteuertarif von derzeit bis zu 55 %. Diesfalls können grundsätzlich auch Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden, wie zB Kosten der laufenden Verwaltung der Token oder Fremdfinanzierungszinsen.

Werden die Zinszahlungen vom Emittenten an den Investor in Kryptowährungen oder -assets getätigt, so liegen ebenso steuerpflichtige Einnahmen beim Investor vor.

Im Falle einer gewinnbringenden Veräußerung des Tokens durch den Investor liegen, sofern die oben genannten Voraussetzungen (Wertpapier, das ein Forderungsrecht verbrieft, und „Public Placement“) gegeben sind, Einkünften aus Kapitalvermögen vor, die der Sonder-Einkommensteuer von 27,5 % unterliegen; steuerpflichtiger Gewinn ist die Differenz zwischen Einnahmen und reinen Anschaffungskosten.

Egal wie die Token erworben wurden (ob mit Fiat-Geld oder Kryptowährungen), die erhaltenen Zinsen und der (Weiter-)Verkauf der Token sind im steuerlichen Privatvermögen steuerpflichtig und in die Steuererklärung aufzunehmen. In diesem Zusammenhang ist jedenfalls auf vollständige und nachvollziehbare Aufzeichnungen zu achten.


Fußnoten

[1] https://www.coindesk.com/german-regulators-approve-280-million-ethereum-token-sale?source=post_page (Aufruf 04.11.2019)

[2] https://fundament.group/de/ (Aufruf 04.11.2019)

[3] https://www.coindesk.com/security-token-startup-taps-7-billion-real-estate-pipeline-of-german-developer-bauwens (Aufruf 04.11.2019)

[4] https://www.btc-echo.de/interview-zum-public-sto-der-fundament-group-in-fuenf-jahren-wird-tokenisierung-zum-standard-werden/ (Aufruf 04.11.2019)

[5] In diesem Beitrag werden die generellen ertragsteuerlichen Folgen nach österreichischer innerstaatlicher Rechtslage überblicksartig und vereinfacht dargestellt. Insbesondere bei grenzüberschreitenden Sachverhalten oder Sachverhalten mit Auslandsbezug können jeweils im Einzelfall zu prüfende Konstellationen vorliegen, die aufgrund anwendbarer Rechtsvorschriften (ausländisches Steuerrecht, EU-Vorschriften, Doppelbesteuerungsabkommen, etc.) zu anderen, abweichenden Besteuerungsfolgen führen können.

Christian Oberkleiner und Gottfried Sulz

Christian Oberkleiner ist Experte für Rechtsformgestaltung und nationale und internationale Umgründungen von Unternehmen und verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich Konzernsteuerrecht, M&A und Due Diligence. Gottfried Sulz hat sich insbesondere auf die Rechtsformgestaltung für KMU, Konzerne und freie Berufe sowie Merger & Akquisition, Sonderfragen des (inter)nationalen Steuerrechts, Bilanzrecht, Unternehmensnachfolge und Privatstiftungen spezialisiert.

2 Kommentare zu “Neues zu Kryptoassets: Public Security Token Offering (STO) für Immobilienprojekte

  1. Avatar
    Christian Hofer

    Ein guter Überblick, der dem Praktiker reicht. Die Besteuerung im Privatvermögen ist klar nachvollziehbar

  2. Avatar
    Maierhofer

    Sehr fundiert und praxisnah, ein schwieriges Thema gut aufbereitet!

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