Das neue Mietenpaket

Weitreichende Änderungen im Mietrecht mit 1. 1. 2026

Patricia Wolf *

1. Anwendungsbereich des MieWeG

Das MieWeG gilt ab 1.1.2026 inhaltlich

• für Haupt- und Untermietverträge
• über Wohnungen
• im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 1 Satz 2 MieWeG).

Auch im Bereich der an sich freien Mietzinsbildung (§ 1 Abs 4 MRG) wird bei den Wertsicherungsvereinbarungen erstmals in die freie Mietzinsgestaltung eingegriffen. Der Begrenzungsmechanismus für Wertsicherungsvorschreibungen kommt auch bei „Altverträgen“ (§ 4 Abs 2 und 3 MieWeG) zur Anwendung.

In folgenden Bereichen gilt das MieWeG nicht:

• sämtliche Mietverträge (sowohl Wohnung als auch Geschäftsraummiete; auch Haupt- und Untermietverträge) im Bereich der Vollausnahmen vom MRG;
• Geschäftsraummietverträge auch im Anwendungsbereich und Teilanwendungsbereich des MRG;
• Mietverträge im Geltungsbereich des WGG (Ausnahme: bei Entgeltbildung nach § 13 Abs 4 WGG, also nach begünstigter Rückzahlung gemäß RBG 1987).

Die Frage, ob der Mietgegenstand Wohnung oder Geschäftsraum ist, ist daher nun auch dafür entscheidend, ob das MieWeG zur Anwendung kommt und wird daher bei sogenannten „gemischten Nutzungen“ eine wichtige Rolle spielen. Als Abgrenzungskriterium ist wie bisher § 16 Abs 1 Z 1 MRG heranzuziehen.[1] Entscheidend ist daher das bedeutende Überwiegen des Geschäftszweckes[2] gegenüber dem Wohnzweck, der nur von untergeordneter Bedeutung sein darf.

2. Inhalt des MieWeG

2.1. Wertsicherungsvereinbarung (§ 2 MieWeG)

Auch nach dem MieWeG setzt die Geltendmachung einer Wertsicherung das Vorhandensein einer konkreten Wertsicherungsvereinbarung voraus. Es handelt sich daher nicht um eine gesetzliche Wertsicherungsregel, die jedenfalls zur Anwendung kommt. Inhaltlich ist die vertragliche Vereinbarung jedoch vereinfacht. Zu unterscheiden sind folgende Fälle idF des 5. MILG vom 30.12.2025:

• Es besteht keine Mietzinsbeschränkung nach MRG (§ 1 Abs 4 MRG) – „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 MieWeG“.
• Es besteht eine Mietzinsbeschränkung nach dem MRG (Vollanwendung des MRG) – „wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 und 3 MieWeG“.
• Außerhalb des Geltungsbereichs des MRG ist eine derartige vereinfachte Vereinbarung unter Bezugnahme auf § 1 Abs 2 bzw § 1 Abs 2 und 3 MieWeG zulässig. Damit unterwirft sich ein Vermieter jedoch den diesbezüglichen Bestimmungen des MieWeG, die sonst nicht zur Anwendung kämen.

Da jede anderslautende vertragliche Vereinbarung nach der einzelfallbezogenen Rechtsprechung des OGH gemäß § 6 Abs 1 Z 5 KschG bzw § 879 Abs 3 ABGB unwirksam sein könnte, bietet sich die erleichterte Vereinbarung nach dem MieWeG jedenfalls im Anwendungsbereich des MieWeG idF des 5. MILG vom 30.12.2025 an.

2.2. Begrenzung der Wertsicherung

2.2.1. Vollanwendungsbereich des MRG

Valorisierungen der Mietzinse sind (nur noch) zum 1. 4. eines jeden Jahres möglich. Bei einer nach der durchschnittlichen Veränderung des VPI 2020 zu ermittelnden Vorjahresinflation kann der Mietzins

• S. 15 am 1.4.2026 maximal um 1 %;
• am 1.4.2027 maximal um 2 %;
• am 1.4.2028 maximal um 3 % und der Hälfte der darüber hinausgehenden Vorjahresinflation

angehoben werden.

2.2.2. Teilanwendungsbereich des MRG (freie Mietzinsbildung)

Valorisierungen der Mietzinse sind ebenfalls nur noch zum 1. 4. eines jeden Jahres möglich. Angehoben kann der Mietzins maximal – nach der durchschnittlichen Veränderung des VPI 2020 zu ermittelnden Vorjahresinflation – um 3 % und der Hälfte der darüber hinausgehenden Vorjahresinflation werden. Die Inflation soll also zwischen Mieter und Vermieter „geteilt“ werden.

2.2.3. Rundung

Beträge, die einen halben Cent nicht übersteigen, sind auf den nächstniedrigeren ganzen Cent abzurunden und Beträge, die einen halben Cent übersteigen, auf den nächsthöheren ganzen Cent aufzurunden (§ 1 Abs 3 MieWeG).

2.3. Parallelrechnung

Im Fall von Wertsicherungsvereinbarungen, die von der Systematik des MieWeG abweichen, muss eine „Parallelrechnung“ erfolgen:

• Es ist die vereinbarte Wertsicherung ohne Berücksichtigung allfälliger Effekte aus der Deckelung für die restliche Vertragsdauer weiter zu berechnen.
• Weiters ist eine laufende Kontrollrechnung nach dem Berechnungsmodell des MieWeG vorzunehmen.

Die Erhöhung darf jenen Betrag nicht übersteigen, der sich aus § 1 Abs 2 und 3 MieWeG ergibt (§ 1 Abs 4 Satz 3 MieWeG).[3]

2.4. Altverträge

Die Begrenzung der Wertsicherung des § 1 MieWeG ist auch auf Verträge anzuwenden, die vor dem 1.1.2026 geschlossen wurden. Sie gilt für Erhöhungen, die ab dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten wären (§ 4 Abs 2 Satz 1 MieWeG). Abzustellen ist nicht auf den Vertragsabschluss, sondern auf den Monat, dessen Wert für die letzte Valorisierung maßgeblich war. Auch hier hat eine Parallelrechnung nach der oben angeführten Vorgabe stattzufinden. Die Erhöhung darf jenen Betrag nicht übersteigen, der sich aus § 1 Abs 2 und 3 MieWeG ergibt.

2.5. Zusammenspiel mit § 16 Abs 9 MRG

Gemäß § 1 Abs 5 MieWeG bleibt § 16 Abs 9 MRG unberührt. Ergibt sich daher, dass – im Vollanwendungsbereich des MRG – durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung ein höherer Hauptmietzins als nach § 16 Abs 1 bis 7 MRG zu diesem Zeitpunkt zulässig ist, so ist der übersteigende Teil unwirksam.

Im Vollanwendungsbereich des MRG hat der Hauptmieter dem Vermieter den erhöhten Hauptmietzins von dem auf das Wirksamwerden der Indexveränderung folgenden Zinstermin an nur dann zu entrichten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter in einem nach Wirksamwerden der Indexveränderung ergehenden Schreiben, jedoch spätestens 14 Tage vor dem Termin, sein darauf gerichtetes Erhöhungsbegehren bekanntgibt.

2.6. Verjährung von Rückforderungsansprüchen (§ 4 Abs 3 MieWeG)

2.6.1. Das Problem

Rückforderungsansprüche aufgrund von (nach der neuen Judikatur) benachteiligenden Klauseln betreffend Vereinbarungen von Wertsicherungen sind bereicherungsrechtliche Ansprüche, die nach 30 Jahren ab Zahlung,[4] oder aber auch schon nach drei Jahren ab Zahlung[5] verjähren. Die Rechtsprechung des OGH ist hier nicht einheitlich und stark einzelfallbezogen.[6]

2.6.1. Die neue gesetzliche Lösung

Die Voraussetzungen für eine Verjährungsbeschränkung auf fünf Jahre bzw drei Jahre ab Kenntnis sind:

• Der Wohnungsmietvertrag wurde vor 1.1.2026 geschlossen.
• Die Zahlungen aufgrund von Wertsicherungen wurden in den letzten fünf Jahren vor Vertragsende geleistet.
• Das Vertragsverhältnis ist im Zeitpunkt der Kenntnis der Unwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs noch aufrecht.

Die subjektive Verjährungsfrist beträgt drei Jahre ab Kenntnis von der Unwirksamkeit und des Anspruches. Dabei trifft den Mieter eine Erkundungsobliegenheit.[7] Eine Verletzung der Erkundungsobliegenheit wird jedoch in der Praxis schwer nachzuweisen sein.

Keine Verjährungsbeschränkung gilt daher

• für ab Jahresbeginn 2026 geschlossene Verträge;
• für Ansprüche, die bereits vor Jahresbeginn 2026 gerichtlich geltend wurden;
• wenn die unwirksame Wertsicherungsvereinbarung missbräuchlich iSd Klausel-Richtlinie 93/13/EWG war; damit wird nach Ansicht von Stabentheiner[8] aber der Bestimmung des § 4 Abs 3 MieWeG im Anwendungsbereich des KSchG praktisch jede Wirkung genommen. In der Praxis wird sich S. 16 weiter die Frage stellen, was als „missbräuchlich“ bzw bloß irrtümlich anzusehen ist.Sollte daher die Rechtsprechung fortgesetzt werden, dass missbräuchliche Rückforderungsansprüche als bereicherungsrechtliche Ansprüche zu bewerten sind und daher erst in 30 Jahren verjähren, bleibt es in diesen Fällen bei dieser Verjährung.

Beruht der Rückforderungsanspruch auf einem Verstoß gegen die „Mietzinsobergrenze“ nach § 16 Abs 9 MRG, dann bleibt die dreijährige Verjährungsfrist des § 27 Abs 3 MRG (bzw bei befristeten Mietverhältnissen die zehnjährige Verjährungsfrist nach § 16 Abs 8 MRG) maßgeblich.

3. Richtwertmietzins und Kategoriemietzins

Die Valorisierungsbeschränkungen kommen auch für die Kategoriemietzinse und den Richtwertmietzins zum Tragen:

• Am 1.4.2026 sind die Beträge mit 1 % gegenüber der letzten Erhöhung zu begrenzen.
• Am 1.4.2027 sind die Beträge mit 2 % gegenüber der letzten Erhöhung zu begrenzen.
• Ab 2028 kommt es zur Deckelung mit 3 % plus Hälfteregelung.

4. Befristung neu (§ 29 MRG)

Die Eindämmung befristeter Wohnungsmietverhältnisse ist ein essenzieller Dreh -und Angelpunkt des Mieterschutzes nach den Erläuterungen zum MieWeG. Nach Statistik Austria waren 2024 insgesamt ein Viertel aller Wohnungshauptmietverhältnisse befristet, 2012 waren es noch rund 15,7 %.[9]

Die neue Mindestvertragsdauer für die wirksame Befristung eines Wohnungsmietvertrags beträgt ab Jänner 2026 fünf Jahre. Ist der Vermieter Unternehmer, darf die Dauer der Befristung nicht unter fünf Jahren liegen. Auch die automatische Verlängerung beträgt in diesem Fall fünf Jahre. Eine Ausnahme gilt, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristungsvereinbarung kein Unternehmer war. Hier beträgt die Befristungsdauer unverändert drei Jahre. Verlängerungen können beliebig oft im Ausmaß von fünf bzw drei Jahren erfolgen (§ 29 Abs 4 MRG). Wichtig ist die Beachtung des Schriftlichkeitsgebots insbesondere im Fall einer Verlängerung (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG).

Da das MRG nun neu zwischen vermietenden Unternehmer und vermietenden Nichtunternehmer unterscheidet, gilt das Abgrenzungskriterium die Unternehmereigenschaft laut KSchG.[10] Die Behauptungs- und Beweislast, dass keine Unternehmereigenschaft vorliegt, trägt der Vermieter. Als Unternehmer iSd KSchG sind Vermieter anzusehen:

• bei Beschäftigung von dritten Personen;
• bei Vorliegen der Mehrzahl dauernder Vertragspartner (Mehrzahl von Mietverträgen, die eine nach kaufmännischen Grundsätzen geführte Buchhaltung erfordert); der private Hauseigentümer ist (noch) als Verbraucher anzusehen, wenn in seinem Haus nicht mehr als fünf Mietgegenstände in Bestand gegeben werden.[11]
• bei Notwendigkeit der Einschaltung von anderen Unternehmen oder Erfüllungsgehilfen;
• bei Bestehen längerfristiger Vertragsbindungen.[12]

5. Begründung von Hauptmiete bei Wohnungseigentum (§ 2 Abs 1 MRG)

Der Fruchtnießer nur eines Wohnungseigentümers begründete bis dato nach der Rechtsprechung keine Hauptmiete.[13] Ab 1.1.2026 gilt für neu abgeschlossene Mietverträge, dass auch der Fruchtnießer nur eines Wohnungseigentumsobjekts bei Vermietung sowohl von Wohnungen als auch von Geschäftslokalen Hauptmiete, nicht bloß Untermiete, begründet.

6. Erhöhung der Vertretungskosten für Interessensvertreter im mietrechtlichen Außerstreitverfahren

Für ab Jänner 2026 anhängig gemachte Verfahren werden die Pauschalbeträge für den Vertretungskostenersatz bei Vertretung durch einen Interessenvertreter (§ 37 Abs 3 Z 17 MRG) auf 800 € (für die erste Instanz) und 360 € (für die zweite und dritte Instanz) erhöht.

7. Wertsicherungsklauseln bei Dauerschuldverhältnissen, die an frühere Indexzahlen anknüpfen

Nach der – nicht einheitlichen OGH-Rechtsprechung – kann, wenn der Index, an den eine Wertsicherungsklausel anknüpft, vor Vertragsabschluss liegt, eine gröbliche Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB vorliegen.[14]

In § 879a ABGB sollen Klarstellungen zur Frage getroffen werden, welche Aspekte bei der Beurteilung der gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB bei Wertsicherungsvereinbarungen bei Dauerschuldverhältnissen Berücksichtigung finden sollen. Berücksichtigungswürdige Aspekte, die gegen eine gröbliche Benachteiligung sprechen, sind nach den Erläuterungen:[15]

• das Vorliegen von Massenverträgen: Wenn zB für Massenverträge ein bestimmter Tarif vorgesehen ist, dann ist es legitim, wenn die Wertsicherung für alle Verträge gleichgeschalten ist, mag bei späteren Vertragsabschlüssen der relevante Index auch in der Vergangenheit liegen.
• S. 17 das Vorliegen eines angemessenen Zeitraumes: Als angemessener Zeitraum wird exemplarisch in den erläuternden Bemerkungen der Jahresdurchschnitt des vor Vertragsabschluss liegenden Jahres oder eine nicht mehr als 24 Monate vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl genannt.

Keine Massenverträge laut erläuternder Bemerkungen sind:

• Verträge über die Raummiete;
• Arbeitsverträge;

Massenverträge laut den erläuternden Bemerkungen sind jedoch Garagierungsverträge.

Auch ohne das Vorliegen von Massenverträgen soll – laut erläuternder Bemerkungen – das Verwenden eines vor dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses liegender Index nicht immer gröblich benachteiligend sein, wenn etwa der verwendete Index kurz vor der zuletzt verlautbarten Indexzahl liegt oder die Bezugnahme auf einen vor Vertragsabschluss liegenden Berechnungszeitpunkt irrtümlich erfolgt ist. Gemäß § 1503 Abs 30 ABGB ist diese Bestimmung auch auf laufende Verträge anwendbar.

Fazit: Die Bestimmung des § 879a ABGB scheint alles in allem recht interpretationsbedürftig.

8. § 6 Abs 2 Z 4 KschG iVm § 41a Abs 41 KSchG

Gemäß § 6 Abs 2 Z 4 KSchG soll der Verbraucher – sofern nicht im Einzelnen ausgehandelt – vor einer Preiserhöhung innerhalb der ersten beiden Monate nach Vertragsabschluss geschützt werden. Gedacht war diese Regelung ursprünglich für sogenannte Haustürgeschäfte, die nicht dazu führen sollten, dass der Verbraucher übervorteilt wird.

Diese Bestimmung wurde vom OGH zuletzt auch auf Mietverträge angewendet, wodurch Wertsicherungsvereinbarungen, die keine Erhöhung innerhalb der ersten zwei Monate ausschlossen bzw nicht im Einzelnen ausgehandelt waren, als unwirksam beurteilt wurden. § 6 Abs 2 Z 4 KschG wurde erfolglos auch vor dem VfGH angefochten.[16] In seiner Entscheidung vom 30.7.2025, 10 Ob 15/25s, hat der OGH nach ausführlicher Auseinandersetzung mit der Judikatur und der Literatur zu § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ausgesprochen, dass diese Bestimmung auf Dauerschuldverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anwendbar ist.

Im Sinne der genannten Entscheidung des OGH wird der Wortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG dahin präzisiert, dass damit Vertragsbestimmungen umfasst sind, nach denen dem Unternehmer auf sein Verlangen für seine innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung zu erbringende Leistung ein höheres als das ursprünglich bestimmte Entgelt zusteht, es sei denn, es handelt sich um ein Dauerschuldverhältnis, das darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist. Dies gilt auch für Altverträge (§ 41a Abs 41 KSchG), und nicht nur für Mietverträge, sondern sämtliche Dauerschuldverhältnisse (zB Versicherungsverträge).

Hier ist nach divergenten OGH-Entscheidungen erfreulicherweise eine Klarstellung der Rechtslage erfolgt, was zur Rechtssicherheit beiträgt.

Auf den Punkt gebracht

Ausgangspunkt des 5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) inklusive Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) war die (durch die erfolgreiche Berufung der Kanzlei KWC ausgelöste) „Bombshell“-Entscheidung des OGH vom 30. 7. 2025, 10 Ob 15/25s, worin dieser die Anwendbarkeit des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse, die über zwei Monate dauern, verneint.[17] Diese Entscheidung wird nun in § 6 Abs 2 Z 4 KSchG positiviert.

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) regelt weiters die vertragliche Wertsicherung von Wohnungshaupt- und Untermietverträgen im Voll- und im Teilanwendungsbereich des MRG. Zusätzlich wird die Verjährung von Rückforderungsansprüchen aus Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen neu geregelt. Keinesfalls ist es aber so, dass sämtliche derartige Rückforderungsansprüche von der kürzeren (fünf- bzw dreijährigen) Verjährungsfrist privilegiert betroffen sind.

Weiters wird bei Wohnungsmietverträgen im Bereich der Voll- und Teilanwendung des MRG die Mindestbefristungsdauer sowohl bei Vertragsabschluss als auch bei Vertragsverlängerung neu geregelt, wobei als neues Kriterium für die zulässige Befristungsdauer die Unternehmereigenschaft des Vermieters tritt.

Im neuen § 879a ABGB, der auch auf Verträge anzuwenden ist, die vor dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden, wird geregelt, welche Aspekte bei der Beurteilung der gröblichen Benachteiligung nach § 879 Abs 3 ABGB bei Wertsicherungsvereinbarungen bei Dauerschuldverhältnissen berücksichtigt werden sollen. Ob dies gelungen ist, wird die künftige Rechtsprechung zeigen.

Schließlich wurde der Kreis der Hauptmiete vergebender Vermieter für Wohnungen und Geschäftsräume erweitert (§ 2 Abs 1 MRG) und der Vertretungskostenersatz für Interessensvertreter erhöht.

Patricia Wolf

Univ.-Lektor Dr. Patricia Wolf ist Associate in der Kanzlei KWC Rechtsanwälte in Wien.

Fundstelle(n):
immo aktuell 2026, 14
CAAAG-21780