Das Bundesministerium für Finanzen hat am 2. Mai 2025 den Begutachtungsentwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes veröffentlicht (Ende der Begutachtungsfrist: 9. Mai 2025). Wie im Programm der Bundesregierung angekündigt, soll damit die Grunderwerbsteuer („GrESt“) bei der Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz erhöht werden bzw auf das Belastungsniveau einer direkten Veräußerung der Immobilie angehoben werden. Die Änderungen sollen bereits am 1. Juli 2025 in Kraft treten.
Die Änderungen werden in erster Linie Gesellschaften in der Immobilienbranche (Verkauf, Vermietung und Verwaltung) mit einer höheren Besteuerung treffen. Betroffen sind aber auch andere Gesellschaften mit Immobilienbesitz (zB Produktionsunternehmen), wenn es bei diesen zu Anteilsübertragungen kommt.
Kurz zusammengefasst soll es zu folgenden Änderungen kommen:
Share Deal relevante Grenze wird herabgesetzt auf 75 %
Die bisher für Share Deals (Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz) relevante 95 %-Grenze wird herabgesetzt auf 75 %. Die neue Regelung sieht vor, dass die Übertragung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter der GrESt unterliegt. Damit kommt nunmehr auch für Kapitalgesellschaften eine Mehrjahresbetrachtung hinsichtlich Anteilsübertragungen (bislang nur für Personengesellschaften) zur Anwendung.
Dadurch fällt auch die Möglichkeit, den Anfall der Grunderwerbsteuer bei Kapitalgesellschaften durch Übertragung der Anteile auf mindestens zwei Käufer zu vermeiden. Denn auch eine Übertragung von 74 % der Anteile auf den ersten Käufer und 26 % auf den zweiten Käufer löst nach der Neuregelung GrESt aus (da mehr als 75 % auf neue Gesellschafter übergehen).
Die Neuregelung ermöglicht auch die Besteuerung einer mittelbaren Übertragung von Anteilen
Bislang konnte bei Share Deals nur eine unmittelbare Übertragung der Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft GrESt auslösen. Nach der Neuregelung soll sowohl eine unmittelbare als auch eine MITTELBARE Vereinigung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft in der Hand einer Person, Personen- oder Kapitalgesellschaft oder einer Personenvereinigung (einheitliche Leitung iSd Konzernbegriffs) der GrESt unterliegen.
Damit wird auch zum einen die für Anteilsvereinigungen maßgebliche Anteilsschwelle von 95 % auf 75 % herabgesetzt und zum anderen der für die Anteilsvereinigung relevante Personenkreis ausgedehnt. Bislang konnte die Anteilsschwelle nur durch einen Anteilseigner oder bei Körperschaften als Anteilseigner durch eine steuerliche Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG erfüllt werden. Bei Körperschaften als Anteilseigner kommt es nunmehr nicht mehr auf das Vorliegen einer steuerlichen Unternehmensgruppe, sondern auf ein vorliegendes Konzernverhältnis an.
Für „Immobiliengesellschaften“ erhöht sich die GrESt
Der neue Begriff einer „Immobiliengesellschaft“ wird eingeführt. Dies sind Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke verwendet werden oder Gesellschaften, deren Einkünfte überwiegend aus dem Verkauf, der Vermietung oder Verwaltung erzielt werden. Für „Immobiliengesellschaften“ gilt bei einem steuerpflichtigen Share Deal oder einer Umgründung sowohl eine andere Bemessungsgrundlage für die GrESt (gemeiner Wert statt Grundstückswert) als auch ein höherer Steuersatz (3,5 % statt 0,5 %) – einzige Ausnahme sind Anteilsübertragungen im engeren Familienkreis.
Anzumerken ist, dass damit Umgründungen oder Anteilsübertragungen von anderen Gesellschaften mit Immobilienbesitz (zB Produktionsgesellschaften mit eigenem Werk) weiterhin vom begünstigten Steuersatz (0,5 %) und von der begünstigten Bemessungsgrundlage (Grundstückswert) profitieren sollen. Ebenfalls unangetastet bleibt die Vergünstigung für die Einlage von Immobilien in Personen- oder Kapitalgesellschaften. Bei solchen Einlagen sollte weiterhin der Stufentarif (0,5 % bis 3,5 %) auf Basis des Grundstückswerts zur Anwendung kommen.
Autor:innen
Michael Pucher Steuerberater | Partner | Gesellschafter
Alexander Kras Steuerberater | Director
Zum Originalartikel
Das Bundesministerium für Finanzen hat am 2. Mai 2025 den Begutachtungsentwurf zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes veröffentlicht (Ende der Begutachtungsfrist: 9. Mai 2025). Wie im Programm der Bundesregierung angekündigt, soll damit die Grunderwerbsteuer („GrESt“) bei der Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz erhöht werden bzw auf das Belastungsniveau einer direkten Veräußerung der Immobilie angehoben werden. Die Änderungen sollen bereits am 1. Juli 2025 in Kraft treten.
Die Änderungen werden in erster Linie Gesellschaften in der Immobilienbranche (Verkauf, Vermietung und Verwaltung) mit einer höheren Besteuerung treffen. Betroffen sind aber auch andere Gesellschaften mit Immobilienbesitz (zB Produktionsunternehmen), wenn es bei diesen zu Anteilsübertragungen kommt.
Kurz zusammengefasst soll es zu folgenden Änderungen kommen:
Share Deal relevante Grenze wird herabgesetzt auf 75 %
Die bisher für Share Deals (Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz) relevante 95 %-Grenze wird herabgesetzt auf 75 %. Die neue Regelung sieht vor, dass die Übertragung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft innerhalb von 7 Jahren auf neue Gesellschafter der GrESt unterliegt. Damit kommt nunmehr auch für Kapitalgesellschaften eine Mehrjahresbetrachtung hinsichtlich Anteilsübertragungen (bislang nur für Personengesellschaften) zur Anwendung.
Dadurch fällt auch die Möglichkeit, den Anfall der Grunderwerbsteuer bei Kapitalgesellschaften durch Übertragung der Anteile auf mindestens zwei Käufer zu vermeiden. Denn auch eine Übertragung von 74 % der Anteile auf den ersten Käufer und 26 % auf den zweiten Käufer löst nach der Neuregelung GrESt aus (da mehr als 75 % auf neue Gesellschafter übergehen).
Die Neuregelung ermöglicht auch die Besteuerung einer mittelbaren Übertragung von Anteilen
Bislang konnte bei Share Deals nur eine unmittelbare Übertragung der Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft GrESt auslösen. Nach der Neuregelung soll sowohl eine unmittelbare als auch eine MITTELBARE Vereinigung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft in der Hand einer Person, Personen- oder Kapitalgesellschaft oder einer Personenvereinigung (einheitliche Leitung iSd Konzernbegriffs) der GrESt unterliegen.
Damit wird auch zum einen die für Anteilsvereinigungen maßgebliche Anteilsschwelle von 95 % auf 75 % herabgesetzt und zum anderen der für die Anteilsvereinigung relevante Personenkreis ausgedehnt. Bislang konnte die Anteilsschwelle nur durch einen Anteilseigner oder bei Körperschaften als Anteilseigner durch eine steuerliche Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG erfüllt werden. Bei Körperschaften als Anteilseigner kommt es nunmehr nicht mehr auf das Vorliegen einer steuerlichen Unternehmensgruppe, sondern auf ein vorliegendes Konzernverhältnis an.
Für „Immobiliengesellschaften“ erhöht sich die GrESt
Der neue Begriff einer „Immobiliengesellschaft“ wird eingeführt. Dies sind Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke verwendet werden oder Gesellschaften, deren Einkünfte überwiegend aus dem Verkauf, der Vermietung oder Verwaltung erzielt werden. Für „Immobiliengesellschaften“ gilt bei einem steuerpflichtigen Share Deal oder einer Umgründung sowohl eine andere Bemessungsgrundlage für die GrESt (gemeiner Wert statt Grundstückswert) als auch ein höherer Steuersatz (3,5 % statt 0,5 %) – einzige Ausnahme sind Anteilsübertragungen im engeren Familienkreis.
Anzumerken ist, dass damit Umgründungen oder Anteilsübertragungen von anderen Gesellschaften mit Immobilienbesitz (zB Produktionsgesellschaften mit eigenem Werk) weiterhin vom begünstigten Steuersatz (0,5 %) und von der begünstigten Bemessungsgrundlage (Grundstückswert) profitieren sollen. Ebenfalls unangetastet bleibt die Vergünstigung für die Einlage von Immobilien in Personen- oder Kapitalgesellschaften. Bei solchen Einlagen sollte weiterhin der Stufentarif (0,5 % bis 3,5 %) auf Basis des Grundstückswerts zur Anwendung kommen.
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