Der Deutsche Bundestag hat am Freitag, 17. November 2023 das Wachstumschancengesetz„zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness“ verabschiedet (20/8628 und 20/9341). Mit dem Gesetz soll vor allem die Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands gestärkt werden. Auch für die Immobilienbranche sind wichtige Änderungen zu beachten. Nach Beschluss des Bundesrats am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Wachstumschancengesetz im Vermittlungsausschuss. Die tatsächliche Umsetzung bleibt daher abzuwarten.
1. AfA emtsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer
Der lineare AfA-Satz für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude wurde bereits im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 auf drei Prozent angehoben. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde nun normiert, dass in jenen Fällen, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33 Jahre beträgt, die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden können. Die Bestimmungen treten mit Wirkung vom 1. Januar 2023 in Kraft.
2. Befristete Einführung einer degressiven AfA für Wohngebäude
Neue Gebäude, die seit dem 1. Jänner 2006 hergestellt oder angeschafft worden sind, können grundsätzlich nur linear nach einem festen, pauschalierten Prozentsatz abgeschrieben werden. Aufgrund des akuten Wohnraummangels sowie der anhaltenden wirtschaftlichen Belastungen durch hohe Baukosten wird zur Förderung des Wohnungsbaus die Inanspruchnahme einer geometrisch-degressiven Abschreibung für Gebäude in Höhe von 6% befristet ermöglicht. Die Bestimmungen treten am Tag nach der Verkündung des Wachstumschancengesetzes in Kraft.
3. Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Mit dem Wachstumschancengesetz wird für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eine Steuerfreigrenze geschaffen. Hiernach bleiben Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung außer Ansatz, wenn die Summe dieser Einnahmen im Veranlagungszeitraum insgesamt weniger als 1.000,- € beträgt. Diese Freigrenze gilt personenbezogen.
Übersteigen die in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Ausgaben die Einnahmen, bleiben die Einnahmen auf Antrag steuerpflichtig. Der Antrag ist für jeden Veranlagungszeitraum gesondert durch Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung zu stellen.
Die Bestimmungen treten am 1. Januar 2024 in Kraft.
4. Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte
Die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken und Rechten wird mit dem Wachstumschancengesetz von 600,- € auf 1.000,- erhöht. Die Änderung ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2024 anwendbar. Die Bestimmungen treten am 1. Januar 2024 in Kraft.
5. Ausweitung DAC 6 Meldepflicht
Mit dem Wachstumschancengesetz wird eine Pflicht zur Mitteilung bestimmter innerstaatlicher Steuergestaltungen eingeführt, die sich – soweit möglich – eng an den gesetzlichen Bestimmungen zur Mitteilungspflicht über grenzüberschreitende Steuergestaltungen iSd DAC 6 Richtlinie orientiert. Eine Verpflichtung zur Mitteilung der innerstaatlichen Steuergestaltung soll aber ua für GrESt-Gestaltungen nur dann bestehen, wenn die Gestaltung unmittelbare oder mittelbare Anteilserwerbe an einer Gesellschaft zum Gegenstand hat, deren Grundbesitzwert mindestens 5.000.000,- € beträgt. Die Bestimmungen treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.
6. Erhöhung der Unschädlichkeitsgrenze für Wohnungsgenossenschaften und -vereine
Wohnungsgenossenschaften und -vereine sind von der Körperschaftsteuer befreit, soweit sie Einnahmen aus der Überlassung eigener Wohnungen an Mitglieder erzielen, es sei denn, Einnahmen aus anderen Tätigkeiten überstiegen 10% der Gesamteinnahmen (Unschädlichkeitsgrenze).
Um den Ausbau der Solarstromerzeugung auf Wohngebäuden weiter voranzutreiben und die hierfür notwendige Anreizwirkung zu verstärken, erfolgt mit dem Wachstumschancengesetz eine Ausweitung der Unschädlichkeitsgrenze auf 30% für Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Anlagen, für den ein Anspruch auf Zahlung eines Mieterstromzuschlags besteht. Die Änderungen gelten auch für die Gewerbesteuer.
Die Bestimmungen treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.
7. Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen an Immobilienkapitalgesellschaften bei Investmentfonds
Gewinne aus der Veräußerung von deutschen Immobilien unterliegen bei inländischen oder ausländischen Investmentfonds der Besteuerung. Mit dem Wachstumschancengesetz wird nun eine Regelung gegen die Umgehung dieser Steuerpflicht durch die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft geschaffen. Hiernach unterliegen nun auch Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften mit überwiegendem deutschen Immobilienbesitz der Besteuerung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kapitalgesellschaft ihren Sitz oder ihre Geschäftsleitung in Deutschland hat. Die Neufassung ist erstmals auf Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen anzuwenden, bei denen die Veräußerung nach dem Verkündungsdatum dieses Gesetzes erfolgt und erfasst nur Wertveränderungen, die ab diesem Zeitpunkt eingetreten sind.
8. Grunderwerbsteuerbefreiung für Personengesellschaften ab 2024
Die derzeitige (und bis Ende 2023) geltende Rechtslage sieht vor, dass Übertragungen von Grundstücken sowie in analoger Anwendung auch die Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern von der Grunderwerbsteuer befreit sind, soweit der Gesellschafter an der jeweils grundbesitzenden Personengesellschaft noch beteiligt ist. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts haben diese, auf die Gesamthand abstellenden, Begünstigungen, ab dem 1. Januar 2024 keinen Anwendungsraum mehr, da die Grunderwerbsteuer auf das Zivilrecht abstellt.
Das Wachstumschancengesetz wird nun bestimmt, dass rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen gelten. Die Bestimmung tritt am 1. Januar 2024 in Kraft.
Der Deutsche Bundestag hat am Freitag, 17. November 2023 das Wachstumschancengesetz „zur Stärkung von Wachstumschancen, Investitionen und Innovation sowie Steuervereinfachung und Steuerfairness“ verabschiedet (20/8628 und 20/9341). Mit dem Gesetz soll vor allem die Wettbewerbsfähigkeit Deutschlands gestärkt werden. Auch für die Immobilienbranche sind wichtige Änderungen zu beachten. Nach Beschluss des Bundesrats am 24. November 2023 beraten Bund und Länder weiter über das Wachstumschancengesetz im Vermittlungsausschuss. Die tatsächliche Umsetzung bleibt daher abzuwarten.
1. AfA emtsprechend der tatsächlichen Nutzungsdauer
Der lineare AfA-Satz für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Wohngebäude wurde bereits im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 auf drei Prozent angehoben. Mit dem Wachstumschancengesetz wurde nun normiert, dass in jenen Fällen, in denen die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als 33 Jahre beträgt, die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden können. Die Bestimmungen treten mit Wirkung vom 1. Januar 2023 in Kraft.
2. Befristete Einführung einer degressiven AfA für Wohngebäude
Neue Gebäude, die seit dem 1. Jänner 2006 hergestellt oder angeschafft worden sind, können grundsätzlich nur linear nach einem festen, pauschalierten Prozentsatz abgeschrieben werden. Aufgrund des akuten Wohnraummangels sowie der anhaltenden wirtschaftlichen Belastungen durch hohe Baukosten wird zur Förderung des Wohnungsbaus die Inanspruchnahme einer geometrisch-degressiven Abschreibung für Gebäude in Höhe von 6% befristet ermöglicht. Die Bestimmungen treten am Tag nach der Verkündung des Wachstumschancengesetzes in Kraft.
3. Freigrenze für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Mit dem Wachstumschancengesetz wird für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung eine Steuerfreigrenze geschaffen. Hiernach bleiben Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung außer Ansatz, wenn die Summe dieser Einnahmen im Veranlagungszeitraum insgesamt weniger als 1.000,- € beträgt. Diese Freigrenze gilt personenbezogen.
Übersteigen die in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden Ausgaben die Einnahmen, bleiben die Einnahmen auf Antrag steuerpflichtig. Der Antrag ist für jeden Veranlagungszeitraum gesondert durch Erklärung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung zu stellen.
Die Bestimmungen treten am 1. Januar 2024 in Kraft.
4. Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte
Die Freigrenze für private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken und Rechten wird mit dem Wachstumschancengesetz von 600,- € auf 1.000,- erhöht. Die Änderung ist erstmals für den Veranlagungszeitraum 2024 anwendbar. Die Bestimmungen treten am 1. Januar 2024 in Kraft.
5. Ausweitung DAC 6 Meldepflicht
Mit dem Wachstumschancengesetz wird eine Pflicht zur Mitteilung bestimmter innerstaatlicher Steuergestaltungen eingeführt, die sich – soweit möglich – eng an den gesetzlichen Bestimmungen zur Mitteilungspflicht über grenzüberschreitende Steuergestaltungen iSd DAC 6 Richtlinie orientiert. Eine Verpflichtung zur Mitteilung der innerstaatlichen Steuergestaltung soll aber ua für GrESt-Gestaltungen nur dann bestehen, wenn die Gestaltung unmittelbare oder mittelbare Anteilserwerbe an einer Gesellschaft zum Gegenstand hat, deren Grundbesitzwert mindestens 5.000.000,- € beträgt. Die Bestimmungen treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.
6. Erhöhung der Unschädlichkeitsgrenze für Wohnungsgenossenschaften und -vereine
Wohnungsgenossenschaften und -vereine sind von der Körperschaftsteuer befreit, soweit sie Einnahmen aus der Überlassung eigener Wohnungen an Mitglieder erzielen, es sei denn, Einnahmen aus anderen Tätigkeiten überstiegen 10% der Gesamteinnahmen (Unschädlichkeitsgrenze).
Um den Ausbau der Solarstromerzeugung auf Wohngebäuden weiter voranzutreiben und die hierfür notwendige Anreizwirkung zu verstärken, erfolgt mit dem Wachstumschancengesetz eine Ausweitung der Unschädlichkeitsgrenze auf 30% für Einnahmen aus der Lieferung von Strom aus Anlagen, für den ein Anspruch auf Zahlung eines Mieterstromzuschlags besteht. Die Änderungen gelten auch für die Gewerbesteuer.
Die Bestimmungen treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.
7. Steuerpflicht von Veräußerungsgewinnen an Immobilienkapitalgesellschaften bei Investmentfonds
Gewinne aus der Veräußerung von deutschen Immobilien unterliegen bei inländischen oder ausländischen Investmentfonds der Besteuerung. Mit dem Wachstumschancengesetz wird nun eine Regelung gegen die Umgehung dieser Steuerpflicht durch die Zwischenschaltung einer Kapitalgesellschaft geschaffen. Hiernach unterliegen nun auch Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Kapitalgesellschaften mit überwiegendem deutschen Immobilienbesitz der Besteuerung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Kapitalgesellschaft ihren Sitz oder ihre Geschäftsleitung in Deutschland hat. Die Neufassung ist erstmals auf Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen anzuwenden, bei denen die Veräußerung nach dem Verkündungsdatum dieses Gesetzes erfolgt und erfasst nur Wertveränderungen, die ab diesem Zeitpunkt eingetreten sind.
8. Grunderwerbsteuerbefreiung für Personengesellschaften ab 2024
Die derzeitige (und bis Ende 2023) geltende Rechtslage sieht vor, dass Übertragungen von Grundstücken sowie in analoger Anwendung auch die Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern von der Grunderwerbsteuer befreit sind, soweit der Gesellschafter an der jeweils grundbesitzenden Personengesellschaft noch beteiligt ist. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts haben diese, auf die Gesamthand abstellenden, Begünstigungen, ab dem 1. Januar 2024 keinen Anwendungsraum mehr, da die Grunderwerbsteuer auf das Zivilrecht abstellt.
Das Wachstumschancengesetz wird nun bestimmt, dass rechtsfähige Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Gesamthand und deren Vermögen als Gesamthandsvermögen gelten. Die Bestimmung tritt am 1. Januar 2024 in Kraft.
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Lukas Bernwieser
Steuerberater | Partner bei TPA Österreich Steuerberater bei TPA in Wien mit den Schwerpunkten Konzernsteuerrecht und Umgründungen.
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Steuerberaterin | Partnerin bei TPA Österreich Karin Fuhrmann wurde wiederholt als „Steuerberater des Jahres für Immobilien & Bauwirtschaft“ in Österreich ausgezeichnet.
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Steuerberaterin | Managerin
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Steuerberater | Partner bei TPA Österreich TPA Steuer-Spezialist für Immobilienfonds, Immobilienunternehmen und multinationale Konzerne. Zudem Studienautor, Lektor und Vortragender
Manfred Kunisch
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Steuerberater | Partner bei TPA Österreich Der Steuerberater Leopold Kühmayer ist Mitglied des Management-Teams und Leiter des Umsatzsteuer-CompetenzCenters.
Gunther Lang
Steuerberater | Partner bei TPA Österreich Gunther Lang ist Spezialist für Immobilienbesteuerung und Konzernsteuerrecht sowie Due Diligence Prüfungen.
Renate Pilz
Steuerberaterin | Partnerin bei TPA Österreich Renate Pilz ist Expertin im Immobilienbereich und im Kompetenz Centers „Rechtsformgestaltung, Umgründung, Stiftungen und Körperschaftsteuer“
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