Pinter , Der neue Umwidmungszuschlag bei Immobilienveräußerungen, immo aktuell 2025, 231
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde mit Wirksamkeit ab 1.7.2025 ein „Umwidmungszuschlag“ in Höhe von 30 % auf den Veräußerungsgewinn von Grund und Boden eingeführt. Ziel der Regelung ist es, Wertsteigerungen von Grundstücken, die maßgeblich auf raumordnungsrechtliche Umwidmungen zurückzuführen sind, steuerlich stärker zu erfassen. Dieser Beitrag soll eine Zusammenfassung über die Neuregelung geben und auf die – derzeit in der Literatur kritisch beleuchteten, sich in diesem Zusammenhang ergebenden – Fragestellungen hinweisen.
1. Gesetzliche Regelung und systematische Einordnung
Der Umwidmungszuschlag ist sowohl in § 30 Abs 6a EStG als auch in § 4 Abs 3a Z 6 EStG verankert. Er gilt daher für private Grundstücksveräußerungen – unabhängig davon, ob das Grundstück Alt- oder Neuvermögen darstellt oder welcher Tarif zur Anwendung kommt. Somit sind auch Veräußerungen gegen Renten miterfasst. [1] Da Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG auch im Rahmen der Zwischensteuer bei Privatstiftungen zur Anwendung gelangen, gilt der Umwidmungszuschlag auch in diesem Fall.
Darüber hinaus gilt dieser auch für sämtliche betriebliche Grundstücksveräußerungen, wie die von gewerblichen Grundstückshändlern oder auch Veräußerungen durch Kapitalgesellschaften.
2. Voraussetzungen
Zunächst knüpft die Anwendung des Umwidmungszuschlags am bereits seit 1.4.2012 bestehenden Tatbestand einer Umwidmung gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG an. Eine Umwidmung liegt daher dann vor, wenn durch eine Änderung der Widmung erstmals eine Bebauung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung ermöglicht wird.
Umwidmungen in Sonderflächen oder Sondergebiete innerhalb des Baulandes;
Sonderwidmungen für Einkaufszentren;
Umwidmungen in ein Kleingartengrundstück (gelten als Bauland, wenn ganzjährig bewohnbar);
Umwidmungen von (zulässig) bebautem Freiland in Bauland;
erstmalige Baulandwidmungen aufgrund erstmaliger Festlegung des Flächenwidmungsplans;
bei vor der erstmaligen Widmung bebauten Grundstücken ist eine Umwidmung bereits im Zeitpunkt der Zulässigkeit der Bebauung gegeben (zB mit Rechtskraft des Baubescheides).
Relevant für den Umwidmungszuschlag sind Umwidmungen, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.2024 erfolgen, wenn das Grundstück nach dem 30.6.2025 veräußert wird. Durch die Anknüpfung am bestehenden Begriff „Umwidmung“ sind für den Umwidmungszuschlag auch Umwidmungen relevant, die bis zu fünf Jahre später erfolgen, aber in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehen. Dabei handelt es sich um ein rückwirkendes Ereignis gemäß § 295a BAO, welches der Veräußerer dem Finanzamt anzeigen muss.
Weitere Voraussetzung für die Anwendung des Umwidmungszuschlags ist, dass die Veräußerung einen Veräußerungsgewinn bzw -überschuss ergibt. Er ist auch nicht vorgesehen, wenn die Einkünfte gemäß § 30 Abs 2 EStG von der Besteuerung ausgenommen sind. Bei einer Hauptwohnsitzbefreiung ist daher kein Zuschlag vorzunehmen.
3. Ermittlung des Zuschlags
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 % vom erzielten Gewinn (betrieblicher Bereich) bzw Überschuss (außerbetrieblicher Bereich) von umgewidmetem Grund und Boden. Der Veräußerungsgewinn bzw -überschuss hat daher in einen auf den Grund und Boden und einen auf das Gebäude entfallenden Anteil aufgeteilt zu werden. Diese Aufteilung hat im Verhältnis der Sachwerte zu erfolgen. [3] Wird nur ein Teil des Grundstücks umgewidmet, so ist davon auszugehen, dass der Umwidmungszuschlag auch nur für den umgewidmeten Teil zuzuschlagen ist. [4]
Der Zuschlag ist mit dem Veräußerungserlös gedeckelt, sodass es nunmehr zu folgenden steuerlichen Belastungen kommen kann:
Altvermögen: 23,4 % statt bisher 18 %;
Neuvermögen: 39 % statt bisher 30 %;
Tarifsteuersatz unter 1 Mio € Einkommen 50 %: 65 % statt bisher 50 %;
Tarifsteuersatz ab 1 Mio € Einkommen 55 %: 71,50 % statt bisher 55 %;
Körperschaften: 29,9 % statt 23 %.
Beispiel 1
Altvermögensgrundstück mit Umwidmung nach dem :
A hat 2001 unbebautes Grünland erworben. Im Jahr 2025 wird das Grünland in Bauland umgewidmet. Ende 2026 wird das Grundstück um 80.000 € veräußert.
Veräußerungserlös
80.000
– pauschale Anschaffungskosten 40 %
-32.000
Veräußerungsgewinn vorläufig
48.000
zzgl Umwidmungszuschlag 30 %
14.400
Bemessungsgrundlage ImmoESt
62.400
davon 30 % ImmoESt
18.720
Da bei Altvermögensgrundstücken die pauschalen Anschaffungskosten gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG mit 40 % höher sind als der Umwidmungszuschlag mit 30 %, wirkt sich die Deckelung mit dem Veräußerungserlös in diesen Fällen in der Regel nicht aus.
Beispiel 2
Umwidmung nach dem und Deckelung mit dem Veräußerungserlös:
B hat 2011 unbebautes Grünland um 20.000 € erworben. Im Jahr 2025 wird das Grünland in Bauland umgewidmet. Ende 2026 veräußert B das Grundstück um 120.000 €.
Veräußerungserlös
120.000
– Anschaffungskosten
-20.000
Veräußerungsgewinn vorläufig
100.000
zzgl Umwidmungszuschlag 30 %
30.000
Deckel mit Veräußerungserlös
120.000
davon 30 % ImmoESt
36.000
Beispiel 3
Verkauf eines noch nicht umgewidmeten Altgrundstücks im Oktober 2025 mit einer – in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden – Umwidmung im Frühjahr 2027:
C hat 2000 unbebautes Grünland um 35.000 € erworben. Im Oktober 2025 wird das Grundstück um 150.000 € veräußert. Im März 2027 wird das Grünland in Bauland umgewidmet.
Im Zeitpunkt der Veräußerung kommt die Besteuerung gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG zum Tragen, da noch keine Umwidmung stattgefunden hat.
Veräußerungserlös
150.000
– pauschale Anschaffungskosten 86 %
-129.000
Bemessungsgrundlage ImmoESt
21.000
davon 30 % ImmoESt
6.300
Durch die Umwidmung liegt ein rückwirkendes Ereignis iSd § 295a BAO vor, welches C beim Finanzamt zu melden hat. Die Ermittlung der ImmoESt-Bemessungsgrundlage hat sodann wie folgt zu erfolgen:
Veräußerungserlös
150.000
– pauschale Anschaffungskosten 40 %
-60.000
Veräußerungsgewinn vorläufig
90.000
zzgl Umwidmungszuschlag 30 %
27.000
Bemessungsgrundlage ImmoESt
117.000
davon 30 % ImmoESt
35.100
Es kommt zu einer ImmoESt-Nachzahlung in Höhe von 28.800 €.
Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung für jene Konstellationen, in denen eine Umwidmung zwar zeitlich erst nach dem letzten entgeltlichen Erwerb erfolgt, die Umwidmung jedoch wirtschaftlich bereits der vorangegangenen Veräußerung zuzurechnen war. Solche Fälle sind eben dann gegeben, wenn die Umwidmung im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der früheren Veräußerung stand und beim früheren Veräußerer bereits als rückwirkendes Ereignis gemäß § 295a BAO berücksichtigt wurde.
Nach mE zutreffender Ansicht in der Literatur – etwa bei Kanduth-Kristen[5] – kann eine derartige Umwidmung bei einer späteren Weiterveräußerung nicht noch einmal einen Umwidmungszuschlag auslösen. Entscheidend ist dabei nicht der formale Zeitpunkt der Umwidmung, sondern der Umstand, dass die Umwidmung steuerlich bereits einmal zur Anwendung kam. Ein nochmaliger Ansatz im Rahmen der späteren Veräußerung würde nach meiner Ansicht zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Doppelbesteuerung derselben Umwidmung führen.
Wird ein nach dem 31.12.2024 umgewidmetes Grundstück in der Folge bebaut und danach veräußert, hat – wie auch bei nur teilweise umgewidmeten Grundstücken – der Veräußerungserlös in einen Anteil „Grund und Boden“ und einen Gebäudeanteil aufgeteilt zu werden. Wie bereits erwähnt, hat dies nach der Sachwertmethode zu erfolgen. Hierfür müssen die Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäudeanteil ermittelt und in ein Verhältnis gesetzt werden. Für die Ermittlung der Verkehrswerte wird regelmäßig ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.
4. Kritische Würdigung
Die Einführung des Umwidmungszuschlags stellt eine weitere spürbare Verschärfung der Immobilienbesteuerung dar. Bereits vor Inkrafttreten der Neuregelung unterlagen umgewidmete Grundstücke des Altvermögens einer erhöhten Besteuerung, indem pauschal 18 % des Veräußerungserlöses der Steuer unterworfen wurden. Bei Grundstücken des Neuvermögens war bereits der tatsächliche Veräußerungsgewinn mit 30 % zu besteuern. Durch den nunmehr vorgesehenen 30%igen Umwidmungszuschlag auf den ermittelten Veräußerungsgewinn wird die steuerliche Belastung in diesen Fällen erheblich erhöht.
Kritisch zu sehen ist, dass auch ein halbes Jahr nach Inkrafttreten der Neuregelung weiterhin erhebliche Unklarheiten bei deren Anwendung bestehen. Diese Fragen erst durch gerichtliche Verfahren lösen zu lassen, erscheint weder sachgerecht noch effizient. Eine solche Vorgangsweise verursacht mE vermeidbare Rechtsunsicherheit und bindet zudem erhebliche – und vom Staat dringend benötigte – öffentliche Mittel. Es wäre daher wünschenswert, dass der Gesetzgeber zeitnah reagiert und die erforderlichen klarstellenden Regelungen schafft.
Darüber hinaus kann man der Literatur auch verfassungsrechtliche Bedenken entnehmen. Kritisch äußert sich zB Prodinger[6] zum Umwidmungszuschlag bei Neuvermögen, da eine höhere Bemessungsgrundlage zu besteuern ist, als überhaupt an Einkommen erwirtschaftet worden ist (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten). Ob dies noch mit dem Leistungsfähigkeitsprinzip und dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz vereinbar ist, wird daher zu Recht kritisch hinterfragt.
Schließlich erschwert die derzeitige Rechtsunsicherheit auch eine seriöse und verlässliche Beratungspraxis erheblich. Solange wesentliche Anwendungsfragen offenbleiben, sind belastbare steuerliche Prognosen bei Grundstückstransaktionen nur eingeschränkt möglich, was sowohl für Steuerpflichtige als auch für beratende Berufe unbefriedigend ist.
Auf den Punkt gebracht
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde ab 1.7.2025 ein Umwidmungszuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn von Grund und Boden eingeführt, der für private und betriebliche Grundstücksveräußerungen gilt und Alt- und Neuvermögensgrundstücke erfasst. Voraussetzungen sind eine erstmalige Umwidmung in Bauland nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.2024 sowie eine Veräußerung nach dem 30.6.2025. Der Zuschlag ist vom auf den Grund und Boden entfallenden Gewinn zu berechnen und mit dem Veräußerungserlös gedeckelt.
Trotz der klaren Zielsetzung bestehen in der Anwendung der Neuregelung weiterhin einzelne Auslegungsfragen, zu denen zeitnahe gesetzliche oder verwaltungsseitige Klarstellungen wünschenswert wären.
Mag. Katharina Pinter ist Steuerberaterin und Geschäftsführerin bei Stingl Steuer- und Immobilienberatung GmbH in Wien.
(Bild: © iStock) 
Neue steuerliche Rahmenbedingungen für umgewidmete Grundstücke
Katharina Pinter *
Pinter , Der neue Umwidmungszuschlag bei Immobilienveräußerungen, immo aktuell 2025, 231
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde mit Wirksamkeit ab 1.7.2025 ein „Umwidmungszuschlag“ in Höhe von 30 % auf den Veräußerungsgewinn von Grund und Boden eingeführt. Ziel der Regelung ist es, Wertsteigerungen von Grundstücken, die maßgeblich auf raumordnungsrechtliche Umwidmungen zurückzuführen sind, steuerlich stärker zu erfassen. Dieser Beitrag soll eine Zusammenfassung über die Neuregelung geben und auf die – derzeit in der Literatur kritisch beleuchteten, sich in diesem Zusammenhang ergebenden – Fragestellungen hinweisen.
1. Gesetzliche Regelung und systematische Einordnung
Der Umwidmungszuschlag ist sowohl in § 30 Abs 6a EStG als auch in § 4 Abs 3a Z 6 EStG verankert. Er gilt daher für private Grundstücksveräußerungen – unabhängig davon, ob das Grundstück Alt- oder Neuvermögen darstellt oder welcher Tarif zur Anwendung kommt. Somit sind auch Veräußerungen gegen Renten miterfasst. [1] Da Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG auch im Rahmen der Zwischensteuer bei Privatstiftungen zur Anwendung gelangen, gilt der Umwidmungszuschlag auch in diesem Fall.
Darüber hinaus gilt dieser auch für sämtliche betriebliche Grundstücksveräußerungen, wie die von gewerblichen Grundstückshändlern oder auch Veräußerungen durch Kapitalgesellschaften.
2. Voraussetzungen
Zunächst knüpft die Anwendung des Umwidmungszuschlags am bereits seit 1.4.2012 bestehenden Tatbestand einer Umwidmung gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG an. Eine Umwidmung liegt daher dann vor, wenn durch eine Änderung der Widmung erstmals eine Bebauung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung ermöglicht wird.
Beispiele für Umwidmungen sind:[2]
Relevant für den Umwidmungszuschlag sind Umwidmungen, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.2024 erfolgen, wenn das Grundstück nach dem 30.6.2025 veräußert wird. Durch die Anknüpfung am bestehenden Begriff „Umwidmung“ sind für den Umwidmungszuschlag auch Umwidmungen relevant, die bis zu fünf Jahre später erfolgen, aber in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Veräußerung stehen. Dabei handelt es sich um ein rückwirkendes Ereignis gemäß § 295a BAO, welches der Veräußerer dem Finanzamt anzeigen muss.
Weitere Voraussetzung für die Anwendung des Umwidmungszuschlags ist, dass die Veräußerung einen Veräußerungsgewinn bzw -überschuss ergibt. Er ist auch nicht vorgesehen, wenn die Einkünfte gemäß § 30 Abs 2 EStG von der Besteuerung ausgenommen sind. Bei einer Hauptwohnsitzbefreiung ist daher kein Zuschlag vorzunehmen.
3. Ermittlung des Zuschlags
Der Umwidmungszuschlag beträgt 30 % vom erzielten Gewinn (betrieblicher Bereich) bzw Überschuss (außerbetrieblicher Bereich) von umgewidmetem Grund und Boden. Der Veräußerungsgewinn bzw -überschuss hat daher in einen auf den Grund und Boden und einen auf das Gebäude entfallenden Anteil aufgeteilt zu werden. Diese Aufteilung hat im Verhältnis der Sachwerte zu erfolgen. [3] Wird nur ein Teil des Grundstücks umgewidmet, so ist davon auszugehen, dass der Umwidmungszuschlag auch nur für den umgewidmeten Teil zuzuschlagen ist. [4]
Der Zuschlag ist mit dem Veräußerungserlös gedeckelt, sodass es nunmehr zu folgenden steuerlichen Belastungen kommen kann:
Beispiel 1
Altvermögensgrundstück mit Umwidmung nach dem :
A hat 2001 unbebautes Grünland erworben. Im Jahr 2025 wird das Grünland in Bauland umgewidmet. Ende 2026 wird das Grundstück um 80.000 € veräußert.
Da bei Altvermögensgrundstücken die pauschalen Anschaffungskosten gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG mit 40 % höher sind als der Umwidmungszuschlag mit 30 %, wirkt sich die Deckelung mit dem Veräußerungserlös in diesen Fällen in der Regel nicht aus.
Beispiel 2
Umwidmung nach dem und Deckelung mit dem Veräußerungserlös:
B hat 2011 unbebautes Grünland um 20.000 € erworben. Im Jahr 2025 wird das Grünland in Bauland umgewidmet. Ende 2026 veräußert B das Grundstück um 120.000 €.
Beispiel 3
Verkauf eines noch nicht umgewidmeten Altgrundstücks im Oktober 2025 mit einer – in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden – Umwidmung im Frühjahr 2027:
C hat 2000 unbebautes Grünland um 35.000 € erworben. Im Oktober 2025 wird das Grundstück um 150.000 € veräußert. Im März 2027 wird das Grünland in Bauland umgewidmet.
Im Zeitpunkt der Veräußerung kommt die Besteuerung gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG zum Tragen, da noch keine Umwidmung stattgefunden hat.
Durch die Umwidmung liegt ein rückwirkendes Ereignis iSd § 295a BAO vor, welches C beim Finanzamt zu melden hat. Die Ermittlung der ImmoESt-Bemessungsgrundlage hat sodann wie folgt zu erfolgen:
Es kommt zu einer ImmoESt-Nachzahlung in Höhe von 28.800 €.
Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung für jene Konstellationen, in denen eine Umwidmung zwar zeitlich erst nach dem letzten entgeltlichen Erwerb erfolgt, die Umwidmung jedoch wirtschaftlich bereits der vorangegangenen Veräußerung zuzurechnen war. Solche Fälle sind eben dann gegeben, wenn die Umwidmung im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der früheren Veräußerung stand und beim früheren Veräußerer bereits als rückwirkendes Ereignis gemäß § 295a BAO berücksichtigt wurde.
Nach mE zutreffender Ansicht in der Literatur – etwa bei Kanduth-Kristen[5] – kann eine derartige Umwidmung bei einer späteren Weiterveräußerung nicht noch einmal einen Umwidmungszuschlag auslösen. Entscheidend ist dabei nicht der formale Zeitpunkt der Umwidmung, sondern der Umstand, dass die Umwidmung steuerlich bereits einmal zur Anwendung kam. Ein nochmaliger Ansatz im Rahmen der späteren Veräußerung würde nach meiner Ansicht zu einer sachlich nicht gerechtfertigten Doppelbesteuerung derselben Umwidmung führen.
Wird ein nach dem 31.12.2024 umgewidmetes Grundstück in der Folge bebaut und danach veräußert, hat – wie auch bei nur teilweise umgewidmeten Grundstücken – der Veräußerungserlös in einen Anteil „Grund und Boden“ und einen Gebäudeanteil aufgeteilt zu werden. Wie bereits erwähnt, hat dies nach der Sachwertmethode zu erfolgen. Hierfür müssen die Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäudeanteil ermittelt und in ein Verhältnis gesetzt werden. Für die Ermittlung der Verkehrswerte wird regelmäßig ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.
4. Kritische Würdigung
Die Einführung des Umwidmungszuschlags stellt eine weitere spürbare Verschärfung der Immobilienbesteuerung dar. Bereits vor Inkrafttreten der Neuregelung unterlagen umgewidmete Grundstücke des Altvermögens einer erhöhten Besteuerung, indem pauschal 18 % des Veräußerungserlöses der Steuer unterworfen wurden. Bei Grundstücken des Neuvermögens war bereits der tatsächliche Veräußerungsgewinn mit 30 % zu besteuern. Durch den nunmehr vorgesehenen 30%igen Umwidmungszuschlag auf den ermittelten Veräußerungsgewinn wird die steuerliche Belastung in diesen Fällen erheblich erhöht.
Kritisch zu sehen ist, dass auch ein halbes Jahr nach Inkrafttreten der Neuregelung weiterhin erhebliche Unklarheiten bei deren Anwendung bestehen. Diese Fragen erst durch gerichtliche Verfahren lösen zu lassen, erscheint weder sachgerecht noch effizient. Eine solche Vorgangsweise verursacht mE vermeidbare Rechtsunsicherheit und bindet zudem erhebliche – und vom Staat dringend benötigte – öffentliche Mittel. Es wäre daher wünschenswert, dass der Gesetzgeber zeitnah reagiert und die erforderlichen klarstellenden Regelungen schafft.
Darüber hinaus kann man der Literatur auch verfassungsrechtliche Bedenken entnehmen. Kritisch äußert sich zB Prodinger[6] zum Umwidmungszuschlag bei Neuvermögen, da eine höhere Bemessungsgrundlage zu besteuern ist, als überhaupt an Einkommen erwirtschaftet worden ist (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten). Ob dies noch mit dem Leistungsfähigkeitsprinzip und dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz vereinbar ist, wird daher zu Recht kritisch hinterfragt.
Schließlich erschwert die derzeitige Rechtsunsicherheit auch eine seriöse und verlässliche Beratungspraxis erheblich. Solange wesentliche Anwendungsfragen offenbleiben, sind belastbare steuerliche Prognosen bei Grundstückstransaktionen nur eingeschränkt möglich, was sowohl für Steuerpflichtige als auch für beratende Berufe unbefriedigend ist.
Auf den Punkt gebracht
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 wurde ab 1.7.2025 ein Umwidmungszuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn von Grund und Boden eingeführt, der für private und betriebliche Grundstücksveräußerungen gilt und Alt- und Neuvermögensgrundstücke erfasst. Voraussetzungen sind eine erstmalige Umwidmung in Bauland nach dem letzten entgeltlichen Erwerb und nach dem 31.12.2024 sowie eine Veräußerung nach dem 30.6.2025. Der Zuschlag ist vom auf den Grund und Boden entfallenden Gewinn zu berechnen und mit dem Veräußerungserlös gedeckelt.
Trotz der klaren Zielsetzung bestehen in der Anwendung der Neuregelung weiterhin einzelne Auslegungsfragen, zu denen zeitnahe gesetzliche oder verwaltungsseitige Klarstellungen wünschenswert wären.
Mag. Katharina Pinter ist Steuerberaterin und Geschäftsführerin bei Stingl Steuer- und Immobilienberatung GmbH in Wien.
Fundstelle(n):
immo aktuell 2025, 231
FAAAG-19735